2020年购买西班牙房地产的指南

2020-09-21 10:58  来源:
   梦想在太阳海岸的别墅中定居,还是在巴塞罗那兰布拉大街上的时尚公寓中定居?我们在西班牙购买房地产的指南说明了如何实现这些梦想,从法律要求到避免的陷阱。

  西班牙房地产市场有很多怪癖,在西班牙购买房屋之前,有必要做一些研究。知道在西班牙购买房地产时会发生什么,可以避免在国外定居的任何陷阱。购买西班牙房地产时要注意的因素包括房地产诈骗,较高的资本利得税和西班牙房地产市场的波动。

  西班牙房地产市场

  西班牙在全球金融危机和随之而来的房地产市场崩溃中遭受了痛苦。房价下跌了多达30%。近十年来,有迹象表明复苏终于开始了,指数显示主要城市和度假胜地的价格同比上涨,2017年全国总体上涨4%。

  国家统计局的数据显示,2017年的交易量也增长了16%。

  西班牙的房屋拥有率很高,大约80%的居民拥有自己的房屋,而且许多人完全没有抵押地这样做。

  您应该在西班牙租房还是买房?

  在西班牙的某些地区,出租机会可能有限。一家房地产中介公司声称,西班牙城市的租金价格一年内上涨了15%。这部分是由于短期度假租赁的普及。

  现在,西班牙的一些主管部门已经在寻求遏制这一趋势,马德里将在2019年引入新规定来规范度假租赁行业。

  对于在西班牙买卖的人来说,交易成本适中,大约占房地产价值的10-15%。

  对于那些考虑短期逗留的人,如果考虑西班牙高额的资本利得税,那么租金可能是更合适的选择,这可以抵消短期内购买的任何好处。

  外国人可以在西班牙购买房地产吗?

  是。在西班牙购买财产不受任何限制,无论是商业,住宅还是土地。实际上,西班牙鼓励外国人(包括居民和非居民)进行投资。

  您将需要提供一个财务号码,该号码可以通过带着护照参观派出所来获取。西班牙或欧盟公民通常会在一天中发生这种情况,其他人则可能需要花费几周的时间。

  买房,签证

  西班牙目前为业主提供黄金签证计划。

  这是投资者签证的一种形式。如果您在西班牙房地产上投资了超过500,000欧元,购买了一个或多个房地产,通常您将自动获得居留签证的资格。这不是工作许可,但可以让您在该国居住。它主要用于退休人员和度假屋购买者。

  在西班牙买房:在哪里可以找到房地产

  由于外国人很容易在西班牙购买房地产,因此有网站和房地产经纪人可以满足几乎每种语言和国籍的需求。

  许多英国房地产网站还列出了西班牙房地产,一些在线门户网站列出了数千种选择。但是,这些网站主要针对度假屋,因此您可能更喜欢使用西班牙文网站,例如下面列出的网站。

  由于您无需居住就可以购买物业,因此可以在到达并直接搬入之前购买房屋。但是,这自然会带来某些风险,因此我们强烈建议您查看您正在考虑的财产,并且不要在此过程中偷偷摸摸,即使这意味着您到达酒店后要在旅馆里待上几周。

  使用地产代理的利弊

  由于房地产经纪人通常由卖方付款,因此将其用于买方有很大的优势。

  房地产经纪人提供有关该地区的大量信息,是双语的,并且经常与海外买家打交道。但是,监管相对较低,并且确实存在不道德的房地产经纪人,因此请警惕任何要求提前付款或建议偷工减料的人。

  始终记住,您可以选择自己的公证人,抵押贷款提供者等–您无需使用房地产经纪人建议的服务。

  非法财产

  长期以来,西班牙一直受到寻找度假屋的海外买家的欢迎。

  有时,大量缺乏经验的外国买家为不道德的开发商和房地产经纪人提供了出售不合法房产的机会。

  在某些情况下,在建筑之前未获得规划许可,最终,房地产被当地政府拆除。在另一些情况下,该物业的质量尚未达到最高标准或如指示的那样,导致维修费用高昂。

  英国外交部已发布通知,警告外籍购买者要谨慎,不要冒险。他们建议至少检查一下:

  使用的任何律师或房地产经纪人的证书;土地注册处(Registro de la Propriedad);已获得适当的计划许可;该物业不存在未偿债务,例如抵押;该房产已描述且结构合理(测量师或建筑师均可)。

这些信息大部分可以由土地注册处提供,也可以通过电子邮件,电话,传真或亲自提出要求进行访问。
 

  购买计划或新建房屋

  与其他地方一样,西班牙最严重的房地产诈骗案涉及未完成或未建成的财产。

  尽管恶意意图很少见,但在购买尚不存在的财产时,应谨慎行事。至少您应该:

  检查公司是否存在;确保该项目已在土地注册处注册。通过在当地市政厅进行查询,检查是否已获得规划许可。不要签署您不理解的合同。招募独立人士进行翻译。要求证明已正确持有或花费了已支付的任何款项(例如,押金)。获得证明,如果没有建造该物业,您将获得退款。作为非居民,您也可以购买土地并自己建房。在这种情况下,良好的法律咨询就显得尤为重要,因为您将需要确保与建筑商的合同适当且水密。

  财产债务转移

  在西班牙,出售物业时,与物业相关的任何抵押或债务都会转移给新所有者。因此,至关重要的是要确保出售房产时不附带任何债务,或者如果有债务,则应由合同条款涵盖。债务可能包括:

  一个抵押贷款;应付房客协会的款项;财产税(因人而异)。

  买西班牙财产

  在西班牙购买房地产的过程通常如下。首先,买方通常通过卖方的房地产经纪人提出要约。如果接受,则买卖双方签订初步合同(与privado de compravento相反),然后买方支付定金,通常是购买价格的10%。

  买方然后安排他们需要的任何抵押,尽管他们应该已经与抵押提供者讨论了他们的需求。销售合同(escritura de compravento)通常在公证人面前签署,届时应支付全部销售价格,税金和其他费用。

  法律要求

  在法律上,公证人的服务不是完成买卖所必需的。但这是许多抵押贷款的建议和要求。

  卖方应对财产中的隐患负责,即使他们不知道。但是,在实践中,要弥补此类缺陷可能是困难且昂贵的。

  购买者或他们的代理人可以支付与购房相关的费用和税金。但是,确保缴纳税款是买方的责任。

  买方还负责财产登记。公证人可以收费提供这项服务,和/或可以在没有完成完整注册的情况下通知注册处已经发生了出售。

  资金购买:存款和抵押

  在2008年股市崩盘之后,西班牙银行在国际货币基金组织的大力参与下进行了改革。这减少了运营中的贷方数量,并显着增强了对该行业的监管和监督。结果,许多银行开始减少贷款,抵押贷款利率和条款变得越来越不利。

  除非您拥有财产,否则抵押贷款人不会完成抵押协议。因此,在合同中包含一项条款非常重要,如果您无法获得抵押贷款,则该条款允许您退出协议。

  收费标准

  买方通常支付费用。它们因地区而异。许多都是可以谈判的–律师或房地产经纪人没有固定的费用。买方支付的费用包括:

  财产转让税6-10%(现有财产)/增值税(或IVA)10%(新财产);公证费用,产权契据税和土地注册费1-2.5%;律师费1-2%(含增值税)。

  

  卖方通常支付房地产经纪人的费用。这通常是他们唯一的成本。房地产经纪人通常收取一定百分比,通常约为最终售价的3%。

  资产增值税

  资本利得税是通过出售房屋的利润来支付的,即出售价格与出售价格之间的差额,目前西班牙的税率在19%到23%之间。

  首€6,000 – 19%€6,000 –€50,000 – 21%€50,000 + – 23%因此,如果您支付200,000欧元的房产并以350,000欧元的价格出售,您将支付150,000欧元的资本利得税。由于采用分层系统,因此总计为€33,260欧元。

  您可能可以要求减免资本利得税以解决通货膨胀;或者您要在西班牙购买另一处房产;或者您年满65岁,并已在该物业中作为主要居住地居住了三年以上。

  否则,与其他国家不同,无论您在该物业居住多久,都应缴纳资本增值税。您的居住身份也不会影响资本利得税的适用,因为即使您不再是居民,也应在西班牙为在西班牙拥有的财产缴纳资本利得税。

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