【美国房产新闻】在发放贷款之前,一些抵押贷款出借人会问,你真的打算支付这笔钱吗?

2020-10-26 19:04  来源:海房之家

一些抵押贷款机构要求客户申请抵押贷款,以确认他们不打算寻求宽限,此举意在在疫情大流行期间将损失保持在较低水平。疫情已使数百万美国人的财务基础摇摇欲坠。

这一不同寻常的要求是以一份新文件的形式出现的,这份文件包括在许多借款人的清算文书中。据《华尔街日报》看到的表格显示,尽管措辞各不相同,但这些表格一般都告诉借款人,除非贷款得到政府的支持,否则不得跳过还款。贷款机构称这些表格为“Covid-19借款人证明”,通常要求购房者确认他们预计自己的收入不会发生变化。一些人警告说,如果这些认证后来被证明是虚假的,可能会受到处罚。

国会在大流行初期通过的2万亿美元冠状病毒刺激计划允许陷入困境的房主申请12个月的联邦担保住房贷款延期,这意味着他们可以暂时暂停还款,稍后再偿还。但新发放的贷款可能需要几天、几周甚至几个月的时间才能得到政府的支持。

贷款机构仍可以剥离已经延期的贷款。政府支持的抵押贷款公司房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)今年春天说,它们将开始购买延期贷款,但将按贷款价值的5%或7%折价,具体取决于借款人是否为首次购房者。联邦住房管理局(Federal Housing Administration)说,它将为延期贷款提供保险,但如果贷款陷入止赎,可能会向贷款人收取20%的费用。

据华盛顿特区无党派政策研究机构城市研究所(Urban Institute)的数据,房利美(Fannie Mae)、房地美(Freddie Mac)和政府所有的抵押贷款公司吉利美(Ginnie Mae)总共为美国70%以上的未偿还抵押贷款提供了担保

贷款机构正在努力弄清楚哪些借款人有能力偿还贷款。当前的经济衰退让判断谁有信用变得尤为困难:数百万美国人拖欠债务,但由于经济刺激法案的保护,他们的逾期还款没有反映在信用评分中,也没有统一记录在信用报告中。

许多贷款机构的反应是收紧信贷。信用卡发行商正在关闭账户并降低信用额度。美国抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)的抵押贷款信贷可用性指数(Mortgage Credit Availability Index)显示,3 - 7月份消费者获得住房贷款的机会下降了约17%。该指数旨在衡量各种抵押贷款产品的可用性。

对抵押贷款机构来说,延期处罚是一个额外的担忧。关键抵押贷款服务公司的销售高级副总裁Esther Phillips说:“这种打击不仅仅是抹去了你的保证金——这是你无法控制的。你无法控制客户在你关门后会做什么。”Key的表格要求借款人证明他们没有申请过任何按揭还款延期,也不打算申请延期。

阿德里安莱尔(Adrian Leal)感到惊讶的是,他正在考虑的一名抵押贷款机构在春末邀请他签署这样一份协议。这份来自LoanPeople有限责任公司的表格要求他确认,他没有要求贷款延期的计划。

起初,利尔认为这意味着他的住房贷款将永远没有资格获得延期。他现在认为,这封信意味着在一家政府机构同意购买他的抵押贷款或为他提供保险之前,他没有资格获得宽限。

他仍是一名软件工程师,但他表示,如果失去工作,他会采取忍让的态度。

“我以前从未买过房子,所以我需要小心,”利尔说。

美国抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)的数据显示,7.2%的延期抵押贷款比例已连续10周下降,但仍远高于疫情爆发前的水平。城市研究所估计,只有3750笔贷款将被处以延期罚款。

但银行仍在尽其所能避免危机,包括收紧信贷,这将产生广泛影响。许多银行提高了最低信用评分,降低了最高债务收入比。

抵押贷款分析公司RiskSpan的首席执行官Bernadette Kogler表示,放贷者将减少信贷,并“减少发放可能延期的贷款。”

城市研究所称,由此带来的信贷紧缩将限制至多25.5万消费者的购买和再融资机会。今年上半年,信用分数低于700的消费者购买或再融资的比例有所下降。

在失业率高企的时期,核实抵押贷款申请人是否有工作是放贷过程中一个典型的环节,这已成为放贷者最关心的问题。

达斯汀阿代尔(Dustin Adair)说,他的信用社给他的办公室打了六次电话,以确保从贷款获准到本月他位于得克萨斯州奥斯汀(Austin)的住宅被关闭,他仍在那里工作。

阿代尔是一名法律助理,他理解这种严格的审查。今年初春,办公室的律师开始在家办公,他被迫休假了大约两个月,推迟了他申请抵押贷款预先批准的时间。

“每天上班的时候,我都在想,‘如果我们再被隔离三个月,会发生什么?’”阿代尔说。

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