【美国房产新闻】拜登政府对住房金融改革意味着什么
十多年来，住房金融巨头房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)在大衰退中接受救助后一直处于托管状态。前副总统拜登预计将赢得美国总统选举，在可预见的未来，这种情况可能会继续下去。
这些年来，房利美和房地美的股东一直被保留着——他们看着企业的利润被送到财政部偿还联邦政府，在这段时间里，他们没有分红。
在特朗普政府期间，房利美和房地美的投资者看到了一线希望。去年4月,副总裁迈克便士的前首席经济学家马克·卡拉布里亚确认联邦住房金融局的主任,主要监管机构监管房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)。因为假设后,卡拉布里亚已经开始对两年结束后企业的利润清洁工。
同样在去年，第五巡回上诉法院(Fifth Circuit court of Appeals)裁定联邦住房金融局的结构违宪，房利美和房地美的投资者在法庭上取得了胜利。该案将在未来几周内由美国最高法院审理。
以下是拜登政府将如何塑造房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)以及更广泛的住房金融生态系统的命运。
最高法院的裁决将是至关重要的
12月9日，最高法院将听取柯林斯诉姆努钦(Collins V. Mnuchin)一案的口头辩论。该案将决定联邦住房金融局的结构是否符合宪法。房利美和房地美的股东对诉讼提出质疑。2012年，美国联邦住房金融局开始将这两家抵押贷款巨头的利润全部返还给财政部，以偿还政府用于救助它们的资金。
这个案子在很多方面都反映了最高法院已经做出的裁决。今年早些时候，法院裁定e消费者金融保护局的结构违宪。和消费者金融保护局一样，联邦住房金融局只有一个局长，任期五年，由总统任命，但不能被下一任总统罢免。
大多数观察人士预计，最高法院对联邦住房金融局的案件也会做出类似的裁决——尤其是保守派法官艾米·科尼·巴雷特加入了最高法院。
但这样的结果可能会危及房利美和房地美进行资本重组并脱离政府接管的前景。
拜登可能会对住房金融改革采取不同的观点
去年，联邦住房金融局和特朗普政府提出了一项改革房利美、房地美以及更广泛的住房金融体系的全面计划。他们提出的许多建议都需要国会采取行动，但也有一些没有，包括允许房利美和房地美开始保留它们获得的利润。
允许房利美和房地美保留利润并进行资本重组，是为了确保它们在再次遭遇金融衰退时拥有可以依靠的资源。
美国住房政策委员会(Housing Policy Council)主席、前联邦住房金融局代理局长埃德·德马科(Ed DeMarco)表示:“特朗普政府已经明确表示，如果他们不能达成立法解决方案，它打算从行政上结束托管。”“拜登的竞选团队还没有解决这个问题，但人们普遍认为，拜登政府不太可能走这条路。”
大多数观察人士预计拜登将会取代卡拉布里亚，尤其是如果最高法院授予他解雇卡拉布里亚的权力的话。无论他任命谁，都可能会采取与奥巴马政府类似的方式，让房利美和房地美负责推进某些保障性住房目标。
Beacon Policy Advisors合伙人布兰登?巴尔福德(Brandon Barford)表示:“如果拜登获胜，他们将再次成为帮助解决种族正义和经济不平等问题的工具。”“所以我认为，在拜登政府的领导下，没有人希望让他们被释放，或者让他们持有更高的资本，因为这会让他们购买抵押贷款的资金池变小。”
一些人认为，拜登政府甚至可能走得更远。美国企业研究所(American Enterprise Institute)住房中心主任爱德华·平托(Edward Pinto)预测，拜登将继续接管房利美和房地美，“并有可能将它们推向一种公用事业式的制度。”
一些人认为，如果联邦政府将房利美和房地美视为公用事业公司，纳税人面临的风险和对这两家企业盈利能力的担忧将会减少。因此，房利美和房地美可以专注于降低借款人的成本。
这一流行病可能使住房金融改革的希望化为泡影
在改革房利美和房地美的运作方式方面，拜登政府将遇到一个重大障碍。德马科说:“无论2021年流感疫情给房主带来的短期挑战是什么，他们都将优先考虑长期住房金融改革。”
抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)的数据显示，截至目前，由于流感大流行，约有300万房主仍在延期偿还抵押贷款，但在6月的延期浪潮高潮时，多达430万借款人仍在延期还款。
一般来说，与住房和城市发展部贷款支持的借款人相比，房利美和房地美贷款支持的借款人中延期还款的比例较小。然而，延长这种容忍是有代价的。Calabria上月在抵押贷款行业会议上发表讲话时表示，房利美和房贷美应对疫情的措施已让它们损失了60亿美元，其中包括因预计违约而产生的40亿美元贷款损失。
美国联邦住房金融局计划开始对部分再融资贷款收取费用，以弥补这些损失。卡拉布里亚指出，事情本来可能会更糟。他说，他从去年开始允许房利美和房地美保留的额外资金帮助抵消了疫情对金融的影响。
但由于经济仍处于不稳定的基础上，申请延期还款的人数仍有可能增加，最终仍有可能出现止赎。房利美和房地美的偿付能力也岌岌可危。
"在目前情况下，房利美和房贷美将在楼市严重下滑时破产，" Calabria称。
