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政府周一(1月3日)发布的初步预测显示，2021年最后一个季度，私人住宅和建屋委员会(HDB)转售公寓价格加速上涨，为强劲的一年画上了句号。

在2021年第四季度，私人住宅物业指数和组屋转售价格指数均连续第七个季度上升，增速高于前三个月。在全年基础上，这两个指数也录得自2010年以来最快的年度增长。

根据市区重建局(市建局)的闪电数据，私人住宅的整体价格环比上涨5%，而2021年第三季度的涨幅为1.1%。

2021年全年，私人住宅价格上涨10.6%，增速高于2020年的2.2%。

OrangeTee & Tie研究与分析高级副总裁Christine Sun指出，这是自2010年房价飙升17.6%以来的最高年度增幅。第四季度的数据也是自2010年第二季度房价上涨5.3%以来的最大季度增幅。

孙说:“价格指数已经达到历史新高，在OCR(中部地区)和RCR(中部地区)的房地产和非房地产的价格都创下了历史新高。”

市建局的flash数据显示，去年第四季度，非土地私人住宅价格环比上涨5.4%，高于第三季度0.7%的涨幅。

赫顿亚洲(研究部)高级总监李思德(Lee Sze Teck)写道，10月和11月启动的几个项目——如杰沃斯大厦(Jervois Mansion)、坎宁山码头(CanningHill Piers)和The Commodore——在第一个周末就看到了“出色”的销售，这支持了本季度的价格上涨。

与此同时，房地产价格第四季度环比上涨3.7%，高于第三季度的2.6%。

Lee指出，这是因为对房地产的兴趣在最后一个季度没有减弱，其中包括好阶级平房(Good Class Bungalows)。

按地区划分，非土地私人住宅地产RCR涨幅最大，为7.3%，高于2021年第三季度的2.6%。

紧随其后的是OCR增长5.4%，而上一季度则下降了0.1%。

核心中部地区(CCR)的非落地住宅价格在2021年第四季度上涨了2.5%，扭转了2021年第三季度0.5%的跌幅。

世邦魏理仕(CBRE)东南亚研究主管崔茜卡?宋(Tricia Song)指出，备受期待的CCR项目“完美十”(Perfect Ten)，尽管考虑到新的降温措施，该项目向买家提供了一次性5%的折扣，但投资者兴趣低迷。

去年12月19日，也就是最新限购措施生效几天后，武吉提马(Bukit Timah)高档公寓正式推出。宋说，截至2022年1月2日，市建局Realis平台的警告数据显示，230个单元中有12个单元以平均每平方英尺3,268新元的价格售出。她补充称:“这可能是由于买家离场以了解和评估新措施的影响，对买盘人气造成了下意识的打击。”

Ohmyhome研究和内容分析师Mohan Sandrasegeran说，在私人房地产市场的新售房产市场，第四季度比第三季度出现了更多超过1,500万新元的高价交易。“第四季度，人们更倾向于购买顶层公寓，”他指出。

去年全年，全港非土地私人住宅物业价格全年上涨16.9%，“可分割区域”上涨8.4%，“可分割区域”上涨3.7%。

市建局的预估是根据印花税合约中的成交价格，以及开发商截至12月中旬(即2021年12月16日最新一轮楼市降温措施实施前的12月中旬)的销售数据编制的。

房地产分析师表示，投资者和外国人将首当其冲地受到新措施的影响，特别是增加的额外购房者印花税(abd)，而首次购房者可能受到的影响最小。

世邦魏理仕的宋指出，由于当地对投资者和外国人的吸引力，CCR的销量和价格应该会出现更大幅度的下降。

年代煤机的主要执行官尤金·林(Eugene Lim)表示，私人住宅的需求将在很大程度上由不受abd制度影响的买家推动。“这些人将是首次购房者，或者那些已经出售或准备出售现有住宅以购买另一套的人。”

他补充说:“到2022年，中国将成为一个真正的购房者市场，对有动机的卖家来说，用现实的定价来追求这一群体是有道理的。”Lim表示，由于卖家和买家的价格预期可能不匹配，今年前六个月的交易可能需要更长的时间才能完成。

研究与咨询主管麦鸿崧(Nicholas Mak)预计，未来12个月，私人住宅价格最可能出现0至3%的同比上涨。

市建局的数据将于2022年1月28日更新，届时市建局将公布2021年第四季度的全部房地产统计数据。

当局建议公众谨慎解读闪电预测。报告称:“过去的数据显示，在价格变动很小的情况下，闪电预测显示的季度价格变动与实际价格变动之间的差异可能很大。”

HDB转售

在公共住房市场，组屋的flash数据显示，2021年第四季度转售价格指数环比增长3.2%，高于第三季度的2.9%。

根据初步估计，2021年全年转售均价上涨12.5%。

孙指出，这是自2010年房价飙升14.1%以来最强劲的年度增长。

Ohmyhome的Sandrasegeran表示，在26个组屋城市中，有19个在2021年第四季度记录了不同平面类型的价格上涨，其中中央地区的涨幅最大，达到12.4%，那里的百万美元交易数量更多。

Huttons的Lee指出，在前三个季度保持在3%左右的稳定之后，转售价格在2021年第四季度加快了步伐。

他说:“如果施工延误问题得不到解决，计划中的按订单建造(BTO)供应的增加，将无法解决组屋转售市场的供需失衡。”“在某一时刻，价格阻力将出现。”

总的来说，Huttons预计，到2022年，组屋转售价格将再次出现强劲增长，增幅最高可达8%。

油价上涨之际，许多地区的需求仍超过供应。一方面，新BTO公寓的建设延迟和较长的完工期再次推动买家进入转售市场。孙补充说:“一些私房业主也在私房价格上涨的情况下卖掉了他们的公寓，并降级为公共住房。”

她预计，新的降温措施对组屋转售市场的影响有限。最新的房地产调控措施包括，将组屋贷款的贷款价值比(LTV)上限从此前的90%收紧至85%。

孙表示，LTV的下降可能会促使组屋买家在买房时更加谨慎，甚至会抓住机会争取更低的价格。“一些卖家可能也会开始调整他们的价格预期，”她补充说。

不过，OrangeTee & Tie预计组屋转售价格不会下降，因为考虑到一些新的BTO公寓的建设可能仍会推迟，需求可能会保持强劲。Sun指出，新加坡的整体就业率也保持良好，大多数卖家可能不会急于出售公寓，也不会面临可能导致他们大幅降价的财务困难。

她表示:“因此，我们预计，2022年价格可能会继续增长，但增速将放缓至5%至8%。”

年代煤机的Lim预计，今年组屋转售价格将继续上涨。他说:“不过，随着转售单位与本地转售单位之间的价差进一步扩大，合资格的买家若觉得补价不划算，可能会决定以本地转售单位的方式等待补价结束。”

随着转售价格的上涨，以及今年组屋的BTO供应量的增加，年代煤机预计，2022年转售量将下降至2.5万套左右，低于2021年估计的3.1万套。

组屋表示，其限时数字是根据去年12月第三周前后转售单位的成交价格编制的。整个季度的转售价格指数以及更详细的公共住房数据将于2022年1月28日公布。