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　　有人呼吁，在马来西亚买房时，不需要在转让过程中聘请律师，因为人们认为，对日常机械工作而言，律师的费用太高了。HBA解释了为什么这是一个naïve的建议——必须记住，这笔费用与其说是为物业转易律师的工作，还不如说为他或她所承担的责任。

　　HBA注意到，一些naïve和不知情的外行采用了一种简单的方法来比较不动产和动产的取得。给出的比较如下:

　　当我们以80万令吉的价格购买一辆可移动的豪华汽车时，我们可以在没有律师的情况下在2到3天内获得银行贷款。但是，当我们以30万令吉的价格购买不动产/公寓/房子时，我们需要聘请律师来完成交易，这平均需要3到6个月的时间。

　　随着大量的材料和资源在网上的任何事情和一切，不缺乏专业的建议。但是，如果你牙痛，你会向有资格的牙医寻求建议，还是把臼齿的命运交给那些没有资格但在YouTube和TikTok上看过100个治疗牙痛视频的江湖医生?答案是显而易见的，任何心智健全的人都会向最合适的专业人士寻求治疗任何疾病。

　　为什么通过分期付款购买汽车合同不能用作比较

　　预印的分期付款合同(HP)只需要在惠普时间表上“填空”，包括汽车型号、制造、底盘、贷款金额和每月还款的详细信息，以及租车人的姓名、地址和身份。

　　惠普只需要银行官员见证合同，盖章，然后在通知JPJ(机动车部门)的所有权要求后，把它放在架子上。同时，租用人必须按月分期付款，以遵守惠普的安排，否则将有被“收回”租用车辆的风险。就这样，结案了。

　　假设你能理解法律语言，你就能做律师的工作。律师在房地产买卖中的作用不是那么简单，它可以等同于在分期付款购买汽车的过程。事实上，签署买卖协议仅仅是购房之旅的开始，只是整个房地产交易的冰山一角。

　　你为什么需要为转让程序聘请律师?

　　为了回答这个问题，我们必须了解律师在房产买卖中扮演的角色，以及聘请律师的原因。

　　通常，当一个购买者决定购买一个不动产，如房子，公寓，公寓，商店办公室或土地，他们可能会咨询一个转让律师。律师可以是你的固定法律顾问，也可以是由房地产中介推荐的。我们建议购买房产的人在承诺购买之前就开始咨询法律意见，而不是在向卖方或房地产中介支付定金之后。理由是，律师可以就买卖条款、房地产条件(包括妨碍转让的房地产产权负担的影响)、利益限制以及完成收购所需的财务承诺等方面向您提供建议。

　　拉丁语中“买者自负”的意思是“让买家小心”，这句话当然适用于房产。没有买家愿意支付定金或购买价格，但却发现该房产并不存在，或由于公共政策而无法购买，或卖方是使用他人身份的骗子。一笔糟糕的交易可能会带来严重的麻烦，导致法庭诉讼或支付违约金造成的经济损失。因此，律师的作用不只是签署他/她的签名，而是保护物业买卖双方的利益，并在交易中起到过滤器的作用，防止任何违规行为。

　　为什么房产买家不应该与卖家共用律师

　　我们知道一些房产中介宣传这样一种信念，即买卖双方可以“共享”一位共同的律师，这样就可以节省一些法律费用。那是一个不真实的主张，使卖方处于不利地位。在买卖财产时，律师不能同时代表买卖双方。如果卖方选择不指定律师，则卖方被认为没有法律代表。一般来说，大多数有律师参与的不动产交易往往会成功完成，因为律师可以处理与土地和税法相关的技术和程序复杂性。获得法律建议和没有问题的交易带来的好处超过了法律服务的费用。“不要因小失大”这句谚语再恰当不过了。

　　从开发商手中购买物业与从已经拥有物业的个人或公司手中购买物业是有区别的，我们称之为“转售”(简称“后续出售”)。在本文中，我们将集中讨论从持牌住房开发商手中购买住宅物业的问题。

　　从持牌房屋开发商处购买时涉及的转让工作

　　1966年《住房开发(控制和许可)法》对从住房开发商购买住宅物业进行了规定。根据房屋署规例第11(4)条，买方律师在律师作出承诺后，有权“免费”从发展商获得整套物业收购协议，包括所有附件。

　　从购房者的角度来看，从开发商那里购买房产更加简单——他们选择一个单位，申请并获得住房贷款，签署SPA，支付定金，等待房产完工。理论上，这听起来很简单。然而，与普遍的看法相反，完成买卖的实际过程并不仅仅是一个三步过程。任何买卖的最终目的都是确保物业以适当的方式转让给买方。运输的过程变得更加复杂;这一过程经过多年的发展，以确保正确的财产被转让给正确的人，并防止欺诈转让。

　　律师所做的大部分基本工作是买卖双方不知道的。购房者而言,一旦他们支付法律费用,他们预计律师完成法律程序,使住房贷款将逐步发布房地产开发商和等待的最后完成时间——通常是3个月,之后提货的占有。对卖家来说，这看起来更简单;签署SPA并等待付款。

　　1. SPA交易的初步验证工作

　　在签署SPA协议之前，需要先解决一些基本问题，比如:

　　开发商是否获得了适当的前期许可以及政府和相关机构的必要批准

　　确认正在购买的设备

　　购买的财产类型

　　该物业的核准平面布置图

　　房产附带的必需品是什么?付款时间表

　　发展商及买方的有关身份证明文件

　　进行有关的破产、清盘及业权查册。

　　如果所有这些都符合要求，那么双方就可以签署SPA了。签字后的SPA将被盖上相应的印章。盖章是在网上完成的，印花税局会出具一份印花税证明来表明税款已经缴纳。

　　加盖印花税册并不能将所有权转让给买方。在这一点上，对于已经获得住房贷款以部分融资购买其物业的买家-贷款银行的律师将必须与负责SPA的律师协调，准备贷款设施文件。

　　2. 转让备忘录(MOT)

　　依照第211节(第五时间表)土地的国家代码,1965年,指定人员证明或证人的签名出现在所有交易工具,包括但不限于转让备忘录(年检)的倡导和律师(又名律师)和一系列其他的法律所允许的。银行职员、宣誓专员或书记员不得证明或见证交通部或此类交易文书的签署人。

　　3.住房贷款交易中的承诺和行为

　　贷款文件是一个繁琐复杂的过程，每个银行都有自己的提款要求和流程。对交易有帮助的每一方均须发出各自的确认书和承诺;无论是SPA律师、住房贷款律师、房地产开发商还是银行融资人。因此，实际支付贷款(或部分贷款)所需的时间约为3个月- -视其复杂程度而定。

　　4. 不动产交易中的端对端转让程序

　　以下是物业转易律师必须为购房者的银行执行和承担的清单(由于各家银行有不同的预支付标准，这可能会有所不同):

　　查阅土地，以确定购地协议中所载的土地资料是否正确，并确认是否存在任何产权负担、限制、禁令，或在建筑物所在的土地上进行的收购，可能会在实质上损害银行的利益，或导致银行无法登记其对买方/借款人的住房单位或地块的利益。

　　对发展商、卖方(转售)和买方/借款人进行搜索，以确定他们的偿付能力。如果买方是一家公司，有额外的清单，如审查董事会决议和公司文件是有序的。

　　对于仍属总业权的物业，最终融资人律师必须取得发展商的承保书，向融资人保证，一旦发出独立的分层业权，发展商会将物业转让予买方。不得因设立额外收费而进一步妨碍土地，亦不得申请转让和收费的同意。

　　银行的律师也会写信给买方的律师，要求他们承诺一旦单独的分层所有权被颁发，就会注意完善转让。其后，发展商会审阅所要求的回复及文件，以确保内容符合银行的要求。如有需要，银行的律师会向发展商寻求进一步的资料或澄清。如果主标题是向金融机构(桥接金融家)end-financier /银行律师还需要请求救赎声明和免责声明信,万事达信用卡不愿意取消抵押品赎回权的买方单位或者包裹只要赎回金额支付。

　　上述不包括其他检查，如查看开发商的许可证，项目的批准，颁发竣工和合规证书(对于已完成的项目)，退出租金和评估已分别正式支付给土地当局和地方议会。并非所有的贷款程序都符合标准，因为发展项目可能有不同的计划，如回租安排或保证收入计划。在这些计划中，律师须就计划的条款及对融资人在物业权益的影响，向融资人提供意见。

　　5. 额外的程序

　　然后是见证文书的程序;背书;肯定法定声明;冲压工艺;其登记和提取。

　　由律师签发给银行的放贷通知书并非只有一页;它通常包含一页又一页(有些接近9页)的内容，包括确认事实、信息和已采取的某些行动，例如提交保护银行利益的警告、解释土地条件、特别住房计划适用的公共政策、有关各方遵守了银行的要约信、贷款和担保文件中规定的条件，并已适当地执行、确认、盖章和登记，如有需要。

　　一旦撤军的要求得以满足,然后银行律师建议银行发布的部分贷款和万事达信用卡(桥接金融家)救赎的目的,将开发人员的房地产开发(项目)开发人员问题时其进步声称end-financier和购房。该通知书可上载银行门户网站或以硬拷贝形式列印。委托办理住房贷款的律师出具的保函，通常包含律师向银行作出的专业承诺，保证对金融家因疏忽、错误、遗漏或错误而遭受的损失或损害作出赔偿。

　　这并不是想象中那么简单直接的过程。端到端转让程序清单并不详尽。

　　请记住，法律费用也是打折的

　　我们承认，必须完成的工作量应该也确实在法律费用的比例中得到考虑。律师费是根据购房价格或住房贷款金额的一定比例计算的，从0.5%到1%不等:

　　然而，如果购买交易受《1966年住房开发(控制与许可)法案》(HDA交易)管辖，或者为HDA交易融资而获得贷款，则适用较低的费用比例，折扣从25%到35%。本条例是根据于2017年3月3日刊登宪报并于2017年3月15日生效的《2005年律师酬金令》订定的:

　　这样的法律费用折扣当然对购买者有利。尽管上述SPA是法定形式，*专业保险仍需由律师购买，以涵盖所有情况。在我们看来，按比例收费更适合低收入群体。如果没有按比例收费，律师可能会对低端房产收取更高的费用，因为涉及的工作量通常与高端房产相同。

　　在购买低成本住房的情况下，它需要申请国家当局、土地办公室，有时是地方议会的正式同意。除此之外，在SPA合同中还要背诵房产的状态——这比购买高端永久产权房产要繁琐得多。在强制折扣的情况下，HBA并不认为中低价位住房的购房者被收费过高。

　　结论

　　很明显，物业转易需要专业的法律服务。这项任务需要大量的工作，只有一个“动手”的法律从业者，也就是律师，才能理解复杂的过程。当然，院士们了解外围的程序，但他们并不是在实践本身，而只是在讲理想。更糟糕的是，一个无知的外行人不完全了解法律的复杂性、过程、义务和可能的责任。