外资狂扫1万亿！日本楼市全面升温，二手公寓创天价新高
2025年上半年，海外投资者在日本房地产市场上演“疯狂购物”，仅1至6月间就豪掷超过1万亿日元（约合人民币480亿元）收购办公楼和商业资产，金额达到去年同期的两倍！更令人咋舌的是，下半年还有包括日产汽车总部大楼在内的多个大型交易正在酝酿。通胀推升租金预期、日美欧之间的盈利差距，以及日本企业主动出售资产——三重引擎助推这场资本狂欢。
黑石400亿“王炸”收购：东京地标易主
房地产巨头CBRE数据显示，上半年外资收购总额达1.14万亿日元，其中办公类资产占比超40%。最轰动的一笔，是美国黑石集团2月以约4000亿日元拿下东京纪尾町花园露台大厦，创下外资在日房地产交易史上最大规模纪录。“日本是全球最具潜力的市场之一”，黑石日本房地产负责人立花大辅直言。
香港资本150亿拿下银座地标，美国基金布局东京共享住宅
香港基汇资本（Gaw Capital Partners）斥资约1500亿日元收购东急银座 plaza，该公司表示“将持续聚焦核心区位优质资产”。而在住宅领域，美国华平投资则大规模收购东京市中心的共享住宅项目。外资正从商业到住宅全方位布局日本地产。
通胀+租金上涨：外资押注日本“涨价周期”
为什么是日本？核心逻辑之一是通胀预期。日本总务省数据显示，7月核心CPI同比上涨3.1%，连续8个月维持在3%以上。这意味着办公楼等资产的租金有望持续攀升。
三工地产首席分析师今关丰和指出：“随着优质地段新建项目推高整体市场价格，租金上涨周期已经启动。”
收益率差距显著：东京比纽约伦敦更“香”？
另一大吸引力在于盈利能力。根据三井住友信托研究所数据，2025年1-3月，东京市中心办公楼的收益率差距（投资回报率与长期利率之差）为1.9%，高于纽约（1.7%）和伦敦（1.2%）。“日本房地产在全球市场中仍具备强劲吸引力”，该研究所投资调查部长大谷作太强调。
日企主动抛售资产：日产、札幌啤酒纷纷“卖楼转型”
日本上市公司为提升资产效率也主动加入卖楼行列。日产汽车因业绩承压，正考虑出售横滨总部大楼，美国KKR基金已成为最有可能的接盘方，交易额预计接近1000亿日元。札幌控股则已决定退出地产业务，其持有的惠比寿花园广场等黄金资产引发市场强烈关注。该公司计划将资金用于啤酒主业的发展。
房价坚挺：东京二手房均价突破1亿日元
外资持续涌入之下，日本房地产价格依然坚挺。东京鉴定数据显示，7月东京70平米二手公寓平均报价已达10477万日元（约合人民币502万元），环比上涨1.4%，再创历史新高。
CBRE副董事野瀬智也预测：“许多外资都在赌通胀和租金上涨，短期内高投资热度仍将持续。”
