美国旧金山收取的物业费是由谁制定的标准？
物业费是由开发商制定的标准：
美国政府并不参与物业费的制度，政府关心的是国家的财政收入，因而只制定购买土地的税收标准，新盖的楼一般都有15-20年的减免税期。
每一个造楼计划都必须得到政府的审核。开发商在消费者购楼时要附一本已得到政府批准的该公寓OFFERING PLAN。OFFERING PLAN就是公寓产品说明书，内容包括该公寓地点、结构、材料、单元图、保修期、买卖手续、地税减免计划、价格、物业费以及业主委员会选举法等等。
OFFERING PLAN一经政府批准，开发商就不能改变其中的任何条例，如要改变，必须由律师书写更改报告（am endment）,得到政府司法部门批准方可执行。
对买房的消费者来说，OFFERING PLAN中的物业费是消费者购房的重要参数。因为买房的价格是一次性的，而物业费却是永久的。所以，为了吸引大家购房，开发商通常会尽可能将物业费制定在一个合理的范围内。
一般来说，开发商会根据水煤电的费率、员工薪资福利、设备维护保养等预算，来制定公寓一年的COMM ON CH ARGES是多少，然后再平均到每个单元每月要支付多少金额。
我手上有不少纽约公寓的OFFERING PLAN。比如曼哈顿425FIFTH AVE公寓，该公寓坐落在曼哈顿中城的第5大道上，共60余层175个单元，48个储藏室，42个酒库，每年的物业费预算是1769597美元，也就是近177万美元一年。这些物业费中包括13项基本开支。
这13项开支的每一项都有几页纸的详细说明，例如员工薪水福利一项中列出，该公寓雇用一名需要免费配给一套入住单元的经理，他的周薪为961.54美元；一名维修工，周薪727.61美元；十二名警卫、清洁工，他们的周薪是660.63美元以及14名员工的伤残失业保险费28851美元；医疗培训、资金等费用117853美元，总共合计745031美元。该公寓的人工开支745031美元，占了一年物业费的42%，有些惊人！
众所周知，美国的人工费用是很贵的。但一般来说，美国大部分公寓的人工开支只是占总物业费的三分之一。如果公寓的人工开支超出物业费的33%，消费者会思考它的合理性了。
按照这些明细核算下来，该公寓874平方（相当于80平方米）的单元，每月的物业费就是732.10美元，而1588平方就是1443.69美元，这在纽约，也算得上是相当高的物业费。之所以以此为例，是因为此物业费的构成比例是有代表性的。
