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人们在探讨外围或二级城房产的投资，普遍以衔接交通是否便利为首要考量，一些投资者也以这些城市和首都吉隆坡的距离作为标准，好比说南下北上吉隆坡所需的时间。

有些投资者在汝来购置房产，可能基于该城镇有学院、从吉隆坡南下搭电动火车可抵达目的地，一些投资者前往怡保置产，一来该城的房产价格比吉隆坡和槟城便宜，二来怡保所在位置在吉隆坡与槟城之间，从吉隆坡前往交通相当便利，一趟巴士或火车即可抵达。

另外，一些在吉隆坡工作，不过，家乡在芙蓉的上班族，也会考虑在芙蓉购买房屋，他们考量的因素包括靠近父母住家，日常开销比吉隆坡便宜，当然，最大的因素则是房产价格比吉隆坡便宜，也许在吉隆坡购买一间双层排屋，在芙蓉可以购买一间半独立式洋房。

在过去车流量比较不多的年代，采用隆芙大道，从芙蓉到吉隆坡或八打灵再也，车程在一小时左右，不过，如今交通繁忙时，可能需要一个小时多一点的时间，两城之间也有火车和巴士服务，提供上班族多一些的公共交通选择。

交通成首要考量

谈到前往外围城市购买房产，友联房产经纪公司总经理包久武认为，只要一个国家的交通体系完善，多数人在选购房产时，不需要集中在靠近首都吉隆坡的地方，而是将目光转向稍远的郊区，不只可以购买到价格较便宜、面积较大的房产，也可以享有更新鲜的空气。

大城市房产昂贵不只是发生在马来西亚，世界许多国家的首都，房产价格都非常高昂，许多上班族在选择不多的情况下，惟有转向较远的市郊购买房产，从英国的伦敦、日本的东京，还有许多的国家，情况都是这样。

不过，这些大城市的衔接交通较完善，上班族即使搭一趟交通工具无法抵达目的地，再转另一趟地铁或巴士，一般都可以如愿。

包久武说，在马来西亚，假如出入交通便利，相信许多人都会选择不驾车，可是，在巴生河流域的许多住宅区，几乎是必须有私家车，才能到轻快铁站，或是上班的地点，多数的家庭被迫购买轿车代步。

有鉴于此，为了节省上下班在路上所花的时间，人们儘量物色靠近上班地点的房产，这不只推高这些地点的房产价格，也造成塞车的情况更加严重。

另外，实力房产经纪公司总裁陈建业说，由于巴生河流域的房产价格居高不下，近年来，人们开始转向二级城市物色房产，在这个过程中，假如房产投资者的上班地点是吉隆坡及周边卫星市，那麽，最主要的考量因素就是：出入交通必须便利。

他说，雪兰我州的万宜、加影、森美兰州的芙蓉、汝来等城市，最近几年的房产开始受到推崇，当然，房产价格也迅速上涨，尽管如此，相比之下仍比首都吉隆坡便宜。

假如人们在汝来购买房产，搭电动火车到吉隆坡中环，然后到市区上班、办事，严格来说相当便利，假如买来自住，房产增值幅度大或小，问题并不大；不过，假如买来投资可能需要持有一些时间，待房产价格取得30至50%涨幅，若要脱售套现，相信符合一些投资者预期的回报目标。

不过，陈建业补充，虽然说芙蓉、汝来及其他外围城市房产价格比首都便宜许多，不过，与该城过去几年的房产价格相比，已取得可观涨幅。

如果投资者本身有充裕资金，有能力持有房产一段时候，可以探讨一些尚未上涨的地点，关键在于财力方面可以应付。

投资房产有赚取回酬的机会，也不排除可能不赚，甚至会有小亏的风险，在探讨投资之前，先瞭解市场走势、有关地区的市况，这样会比较妥当。

增值潜能佳

每当我们谈论房产市场的发展，总是离不开主要州属、各大城市的房产市况，例如首都吉隆坡、槟城、柔佛新山、沙巴亚庇、砂拉越古晋等。

大家可能忽略了大马外围或二级城的房产增值潜能，从北马吉打州首府亚罗士打、霹雳州首府怡保、东海岸彭亨州首府关丹、登嘉楼首府瓜拉登嘉楼，以及吉兰丹州首府哥打峇鲁。

还有吉隆坡以南森美兰首府芙蓉、马六甲、柔佛的峇株巴辖，以及东马沙巴州的根地咬、斗湖、拿笃、砂拉越的民都鲁、美里等城市，都是不可忽略的房产市场。

亚罗士打房产交易价涨升

亚罗士打的有地住宅房产，双层排屋及双层半独立式房屋的平均交易价皆有增升，2013年至今，分别取得13至17%的涨幅，其中Bukit Bintang是双溪大年建议中的围篱城镇，建设的双层排屋面积介于1千947平方尺至4千542平方尺，预期在2017年完工。

另外，市场对怡保住宅房产的需求也偏高，在怡保，双层排屋的价格平均在26万7千令吉之间，与2013年的价格比较，平均已增值11%，怡保的双层排屋，投资回酬率保持稳定，介于3至4%。

在2013年以每单位46万6千令吉平均价成交，2014年则上升5%至48万9千令吉，在怡保新推出的房产计划只有一个，名为Ridgewood@Taman Bercham Permai，献售90个单位的半独立式房屋，建筑面积介于2千594平方尺至2千978平方尺，由于供应有限，2015年怡保的有地住宅房产市场保持稳定，并且不失竞争力。

靠近都城

怡保房产本小保值

在怡保推行发展计划的房产发展商，普遍以怡保美食选择多、房产价格比吉隆坡和槟城便宜，而且与槟城和吉隆坡的距离并不远为促销重点。

与槟隆靠近成促销重点

论房产的价格，霹雳州首府怡保的有地住宅或分层房产，以每平方尺计算皆比吉隆坡、槟城便宜，不过，房产的增值步伐比吉隆坡较慢；在首都吉隆坡，也许买了5、6年后，一些房产单位的价格倍增；不过，外围城市需要比较长的时间，以购买房产本金较小来说，还是可以考虑的。

说到购置房产的本金，我们用一个简单例子来说。

在巴生河流域，购买一间双层排屋需要80万至100万令吉（主要是看位于吉隆坡、八打灵再也、首邦市、沙亚南、甲洞或是白沙罗地区，当然，也要看房产的设计与屋况）。

在外围城市，这一笔资金可以购买两个单位，待房产取得不错增值幅度，脱售一间还可以保留一间，保留来作为退休养老之用，或是日后继续上涨另作规划。

从怡保、芙蓉、汝来到吉隆坡，在一天之内可以来回两城，到政府行政中心办事，这并非表示其他城市之间不可能，只是车程较长，未必能在一天的办公时间内，办妥想要办理的事情。

东海岸3州首府

房产回酬稳

大马半岛东海岸3州，都是土地面积宽大的州属，彭亨州首府关丹的双层排屋与双层半独立式房屋，从2013年至2014年，平均屋价取得10至13%增幅，其中双层排屋平均价在40万令吉之间，至于双层半独立式房屋的价格则在75万令吉左右。

另外，有地住宅房产的回酬率保持稳定，排屋与半独立式房屋分别取得3.6%与3.5%的增幅，2014年新推出的房产计划包括Hermozo Residences，这是一个围篱住宅房产计划；另外，Radiance则是一个综合房产发展，拥有住宅与店屋办公楼，其中Radiance@Bandar Indera Mahkota在推出市场8个月后，取得65%的订购率。

在哥打峇鲁与瓜拉登嘉楼，双层排屋仍是最多人追求的房产类型，在价格升值方面，2014年比2013年取得不错升幅，哥打峇鲁的双层排屋平均交易价，每单位在34万5千令吉，增幅大约4%。

至于瓜拉登嘉楼，2014年每单位平均价介于38万4千令吉，比2013年增长14%，该两州首府的房产回酬率在4.5至5.0%。

芙甲巴株

房产质量俱增

在森美兰，州首府芙蓉有地住宅房产活力不减，平均交易处于上扬格局，主要是来自巴生河流域的买家反应不错，芙蓉双层排屋与半独立式房屋的平均价，资本增值介于9%、投资回酬保持在4.5%。

至于马六甲，2014年有地房产市场保持蓬勃，在量与质方面皆取得增长，马六甲州政府实施新条例，全国房产资讯中心将检讨发展商提呈发展淮令的申请，包括房产的订价，相关条例将有助于州政府提供更多的可负担房屋。

由于一手与二手房产市场供应有限，而且需求强劲，马六甲住宅房产的交易活动依然活跃，双层排屋的价格在2014年上扬3%至35万令吉，排屋的回酬率平均在4%。

甲二手市场交易量增加

在2015年，马六甲有地住宅房产保持活跃，价格呈上扬格局，基于市场供应有限，二手市场交易量将增加。
与2013年比较，峇株巴辖在2014年的有地房屋市场保持不变，其中推出一项新的房产计划，将兴建1千零38个住宅/商业房产单位，预计分三个阶段推出，第一与第二期分别于2014年4月和2014年6月推行，第二期计划单位总数626个，包括298个单位的廉价店屋、廉价组屋及中价排屋。

沙巴住宅房产呈扬势

沙巴根地咬的住宅房产购买率与价格皆呈上扬走势，新推出的计划主要来自一手市场，建筑材料价格上升、建筑成本上涨，迫使发展商在新推出的房产计划，进行价格调整，并且成为有地房产发展计划的指标。

价格可负担

在斗湖，Bandar Sri Indah第5B、5C与5D期房产的推出，获得市场不错反应，主要是价格属可负担性，发展商推行的销售运动，提供购屋者相当不错的奖掖，推高房产的销售量，每单位售价从33万令吉起跳，放眼2015年的房产市场，中价新房产住宅单位，预料将获得不错的需求。

至于拿笃在2014年的住宅房产市场保持稳定，儘管建筑成本上升，发展商调低盈利赚幅预测，维持屋价在之前一年的水平，主要是房产市场偏软，市场偏软的其中一个因素：2013年初发生苏禄恐怖分子入侵沙巴事件，以及国家银行採取严谨的贷款指南。

合成房产发展私人有限公司新推出的房产分别有：190个单位的双层排屋，以及双层半独立式房屋，面积2千250平方尺的半独立式房屋以每平方尺270令吉出售，至于1千940平方尺的双层排屋则以每平方尺215令吉推出，以交易活动来说，市场在2015年的走势保持缓慢，不过，屋价与房产的购买保持稳定。

砂受惠于再生能源走廊

在民都鲁，2014首半年新房产推出步伐放缓，主要是发展商由于国家银行推出严谨贷款指南，减少推出房产发展计划；不过，民都鲁房产市场料将从砂拉越再生能源发展走廊中受惠，该走廊的设立将引进海外专业人士与外来劳工，料将有助于提高对住宅房产的需求。

另外，美里欢迎纳因置地私人有限公司新推出的高档住宅房产计划：South Lake Permyjaya，这项佔地450英亩的房产发展，分多个阶段推出，拥有住宅与商业房产，至今已推售160间排屋，位于Willow Moss Precinct，以及位于River View Precinct的28个半独立式房屋，预期在2016年完工，整个发展计划将在2022年之前完成，半独立式房屋的售价从90万令吉起跳，双层排屋则以55万8千888令吉推出。

数据来源：WTW房产顾问公司2015年市场报告

结语：

马来西亚交通体系的规划正逐步改善，不过，在交通衔接这方面仍需加倍努力，由于这个缘故，许多上班族被迫开车去上班，造成上、下班高峰时段，塞车情况严重，而且尚需面对大都市车位难寻、每日需付一笔泊车费的闾裡，常年累月计算，那可是一笔不小的开销。

假如交通体系的改善提供民众更大的便利，相信将能鼓励更多有心购买房屋的单身人士、或是已组织家庭的上班族，将目光转向外围或二级城市；如此一来将有助于更多人实现购屋梦想，或是多了一个投资房产单位，这也有助于加强本身的财务或退休规划。