马来西亚购房指南：房产出租前有5大准备
重降温措施后，马来西亚房价还是压不下来，市场上消费者或从购屋转向租屋，租用需求料上升。身为屋主，若要趁势将马来西亚房产出租，务必了解该市场的基本知识及操作法则。
马来西亚房屋的租用市场可能不像其他国家般，具竞争力，且随着房价飙升，业主要找到能出租，创造正现金流的房产已不容易。但与此同时，房价不停上升，租屋需求相信也会随着上升。
如果你打算购屋出租，可参考我们的房屋贷款计算器，计算贷款的分期付款和其他置业所涉及的成本。通过深入的研究和良好的个人财务管理，出租房产仍可为你累积财富。
接下来，让我们将谈谈以下几点：
1.租金
虽然租金是浮动的，但如何定价，屋主必须心中有数。要如何获知合理租金，以下几个方式都值得参考。
房产经纪：这是最快，也可说是最容易的方式。免费咨询，市场价格依据中介的个人经验和数据库资料而定。
网站：市面上已有好几个房产出售/出租单位的网络交易平台。可通过其它类似单位业主/经纪所开出的租金来估计你的单位合理租金。
个人调查：也可选择在你单位坐落的社区里兜几圈，亲自收集数据。以这方式收集来的数据，或许有些误差，但不失为一个粗略的参考。
2.调整
现在你心里对租金已有个谱，接下来可以单位内所备有的设备及设施做为基准，调整你的单位租金。
影响租金的事项包括：
*浴室和厨房设备，如微波炉
*新油漆或清理的墙壁
*停车位数量*
独立/私人入口
*保安措施，如保安人员，门禁社区等
*提供全部家具、部分家具、或不提供家具
*视野（适用于组屋或公寓）
*其他设备包括游泳池和健身房谨记以上几点，可从中整理出适合你单位并附竞争力的租金。
3.出租成本
出租房屋涉及多项成本，其中一部分由租户承担，另一些则由业主负责。
租户将支付律师费和印花税，而业主将支付房产经济的代理费用和佣金。然而，这些只是单次费用。
长远来说，业主也必须承担单位的年度维修费，包括物业管理费、法律和会计、保险、清洁、维修、供应、税务、水电费、贷款分期付款、门牌税和地税。
业主的租金收入将会被征收高达26%的税率。业主必须注意，有些出租成本可扣税，有些则不能。业主应当在决定将房产出租之前，将以上的因素考虑在内。
4.租金带来的现金流
房地产投资的最终目地是创造正现金流。租金收入也是房产投资的其中一项好处。那么，如何计算流动资金？
租金收益–空置和信贷损失–出租成本–贷款分期付款=流动资金
例子：
1.每年租金收入：每月RM1,800x12=RM21,600
2.空置和信贷损失：估计占总租金收入5%=RM1,080
3.每年维修费：RM6,000
4.贷款分期付款：每月RM1,100x12=RM13,200
RM21,600–RM1,080–RM6,000–RM13,200=RM1,320正现金流
只要你的投资产生正现金流，你处于优势。
接下来就要计算租金回酬。租金回酬让投资者更清楚预计未来的回酬，以助做出适当的投资决策。
从以上流动资金的例子：
假设房产的市价为50万令吉
租金回酬：（每年租金收入-空置和信贷损失）/市值（RM21,600-RM1,080）/RM500,000=4.1%
净租回酬：（每年租金收入-空置和信贷损失-开销）/市值（RM21,600-RM1,080–RM6,000）/RM500,000=2.9%
现金回酬：（每年租金收入–空置和信贷损失–出租成本–贷款分期付款）/市值（RM21,600-RM1,080-RM6,000-RM13,200）/RM500,000=0.264%
5.风险
现在我们谈谈出租房子所涉及的风险，就像所有其它形式的投资，必须加以警惕。
空置：控制的单位无法为你提供租金收入，而你却必须继续承担贷款分期付款和维修费用。
租户：租户破坏你的单位或不支付租金都会为你带来金钱损失。
负现金流：租金收入不足以支付成本，将造成负现金流。
虽然没有什么投资是无风险的，但进行背景调查和研究将助你做出更好的决策，降低风险。
