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投资商业房产除了看地段地段地段之外，就是类型类型类型了，包括购物中心，仓库，停车场，办公室等等。

办公室房产一般位于市中心和城郊的巨大商业园区，属于比较大型的房产类型。

办公室房产投资回报与经济形势密切相关，因此波动较大，另外运营成本也较高，一家租客搬离会对投资回报产生比较大的影响。

?但是，在经济形势好的时候，办公室房产的投资回报非常可观，因为强劲的需求会拉动租金大幅上涨。

?◆ 零售房产（Retail Property）

我们平时所说的门面房就是零售房产的一种。除此之外，购物中心和能量中心（Power Center）也是常见的零售房产类型。

投资零售房产最关键的因素包括：地段，人口密度，人口增长，收入水平。从经济学的角度来看，经济处于上升期时，零售房产表现最好。

零售房产投资回报相比办公室更加稳定，因为零售租期一般较长，零售商也比较不容易搬迁。

?◆ ?护理院（Care Home / Care Housing）

护理院在商业地产投资领域是一个比较新的概念，是近几年非常热的购房出租（buy-to-let）投资类型。护理院投资的一个突出特点是投资门槛低（约50万人民币起），租金回报率高。

今年3月份，MSCI在联合专业的地产资讯服务提供商Aitchison Raffety，调查了总价值为43亿英镑的1030家英国护理院后发布了英国年度护理院房产指数报告（IPD UK AnnualHealthcare Property Index）。数据显示，截止2015年底，英国护理院房产的投资回报率为10.4%。

顾名思义，以房养学就是在海外买一套房子，用该房子的租金收益支付孩子在当地留学的所有费用。

以房养学有诸多益处，适时合理的投资不仅能优化家庭财产配置，带来收益，若有移民意向，还能为将来的移民申请做好资产方面的准备。

?投资学区房，当然最重要的还是地段地段地段。地段决定了房屋的升值潜力，出租和转卖的难易程度。

美国的好学校主要集中在美国东西岸，包括德州，加州，华盛顿哥伦比亚特区，马萨诸塞州，宾州等州。

以加州洛杉矶为例，洛杉矶位于南加州，是美国西岸最大都会区。作为中国投资者“以房养学”的主要目的地之一，洛杉矶优势非常明显，主要表现在以下三个方面：教育，投资和移民。

教育方面，大洛杉矶地区的著名高等学府包括加州理工学院（Caltech）、加州大学洛杉矶分校（UCLA）和南加州大学（USC）等。洛杉矶聚集了很多华人，大量的移民使洛杉矶成为一个多民族、多种文化色彩的国际性城市。另外，持续上涨的房价和租金对投资者也是一大吸引力。

洛杉矶东北部帕萨迪纳和阿凯迪亚地区以及东南方向的橙县（Orange County）是洛杉矶学校聚集地区。

帕萨迪纳距离洛杉矶市中心10分钟，华人区5分钟，是极佳地段。周边顶级学区配备，帕萨迪纳城市学院（PCC），加州理工大学等均在10分钟车程之内。

阿凯迪亚是美国著名学区，这里有很好的公立学校。2009年被美国《商业周刊》（Business Week）评选出「最适合养育孩子城市」名单上排名第一，2010年阿市再度蝉联全美最适合养育孩子城市。

尔湾位于橙县，大部分隶属尔湾联合学区（Irvine Unified School District），只有西部和西北部一小部分属于Tustin联合学区（Tustin Unified School District）。尔湾联合学区从成立以来，一直表现优异，成绩突出。尔湾的学区从小学到高中都非常优秀，在橙县、加州甚至全美的各项评比中连年名列前茅，因而也备受重视教育的亚裔家长的青睐。

?另外，德州奥斯汀、休斯顿和达拉斯，华盛顿DC，麻省波士顿，宾夕法尼亚中部的中央郡等地区也分布了美国最好的大学和中学。

就业– 空置率 – 房价/租金

就业和房价一直都有密不可分的联系。就业意味着人口流动，人口代表住房需求。当房源供应跟不上需求，房价和租金就会出现上涨。

人口组成（包括年龄、种族、性别、收入水平）和人口增长是房产投资时需要考虑也经常被忽略的因素，因为它们将影响不同房源类型的需求和房价。

?比如，如果当地收入下降，孩子们搬离父母家开始独立生活，这对大户型房子的房价会有什么影响？

通过了解相关问题，可以帮助投资者在房产地段、类型、面积等方面做更加明智的决定。

?同时，持续的人口增长意味着不断增加的房产需求，当供应跟不上需求，房价将不断上涨。

?2015年Infrastructure Australia发布澳洲基础设施审计报告，报告指出悉尼2016年将净增8万人口。根据最新人口统计，大悉尼地区平均每户住宅居住2.7个人。如果假定新增的8万人口也是相同的家庭组成，这意味着悉尼这一年需要额外提供29630套住宅，目前的实际数字仅为22750套，短缺率高达25%。

结果就是悉尼房价猛涨：过去4年里，悉尼房价涨幅高达59%。

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推荐悉尼西北区Rouse Hill – Keliville区。

Kellyville是一个拥有200年历史的老区，位于悉尼西北区，距离悉尼市中心28.8公里。Kellyville生活配套完善，社区安全友好，非常适合家庭居住。另外，这个区附近集中了整个新南威尔士州最好的中小学，整体教育水平相信整个悉尼没有一个区能出其右。

参考一下澳大利亚房产网站Homely上面的居民留言：

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