【美国写字楼与住宅价格出租回报率】美国写字楼租户对停车位的需求依然强劲
2018-10-08 11:32 来源：外房网
尽管乘坐共享和自动驾驶汽车的预期上升
根据全球房地产顾问公司CBRE的新报告，美国和加拿大市中心和郊区写字楼市场的写字楼停车比率在未来五年内不太可能出现重大变化，尽管乘坐共享的增加和自动驾驶车辆的预期。
世邦魏理仕对写字楼租赁专业人士和写字楼投资者进行了调查，其中75％的人表示到2023年，租户对写字楼停车的需求将保持不变，甚至增加，因为大多数工人 - 美国的86％ - 仍在通勤汽车。在同一个五年期间，停车价格可能会上涨，特别是在CBD中心。
在市中心和郊区写字楼市场分析时，87％的受访者表示市中心停车比率可能保持不变或减少2023年，而81％的受访者表示郊区停车比率可能保持不变或增加。
“写字楼停车的租户需求将在接下来的五年里继续保持强劲，尽管所有关于乘客共享，自动驾驶汽车和其他按需交通选择的工人流动的讨论，”美洲办事处研究负责人Andrea Cross说。对于CBRE。“停车需要长期规划，因此写字楼业主，开发商和城市规划者面临的挑战是平衡当前需求与未来的不确定性 - 无论是在移动趋势和写字楼密度/灵活空间 - 同时，理解价值停车增加了资产。“
虽然许多租户正在转向更密集的员工配置，但由于更好地利用公共交通，因此自1990年以来停车率总体下降。实际上，自2000年以来，美国和加拿大的15个最大办公楼市场的新建筑物的停车比率已经下降，但奥兰治县除外，与其他市场相比，公共交通的使用率最低。
根据CBRE的报告，停车趋势需要观察：
许多业主和开发商正在停车场或邻近地点建立接送区域，以容纳通过Uber和Lyft等共乘服务抵达的员工和访客。最近的Trammell Crow公司开发项目位于达拉斯的Park区和位于加利福尼亚州欧文市的The Boardwalk，设有中央广场，用于乘坐公共汽车下车和接送。这些区域的容量通常为5至15辆。
共享乘车
在一些建筑物中，房东和雇主正在用乘坐共享信用或服务取代传统的员工停车分配，这可以作为员工的唯一交通方式或公共交通站和写字楼之间的“最后一英里”。例如，欧文公司与一个乘车共享提供商合作开展试点计划，为几个当地火车站和硅谷圣克拉拉广场综合用途开发项目之间的租户提供乘车共享信用额度。在新泽西州北部，Mack-Cali与优步合作，为员工提供八个物业之间的免费乘车服务，并设有接送区，以容纳使用此服务的租户。
一些持有较长投资策略（10年或更长时间）的业主/开发商正在建造易于转换为其他用途的停车结构，这需要更高的楼层到楼层高度（办公空间转换为12'到14'）和其他特定的设计元素，通常使它们比传统的停车结构更昂贵。世邦魏理仕的分析发现，休斯顿可转换结构的总成本比传统结构高17％，或者每平方英尺多出11美元。
“持有10年或更短期限的投资者通常不愿意支付由于自动驾驶汽车未来的成本增加和不确定性，可转换停车库的办公物业的溢价，“克罗斯女士说。
满足当前租户停车需求但提供未来选项的一个潜在解决方案是改变停车场结构，使业主能够拆除上部部分并在地下停车之上建造替代用途，如Trammell Crow公司diD的929个办公楼在华盛顿贝尔维尤。
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