【新加坡房地产模式政策】用经济指标预测新加坡房地产市场的表现
2020-01-06 17:26 来源：外房网
要使经济指标对投资者具有预测价值，它必须是最新的，具有前瞻性的，并且必须考虑到未来的价值和货币的时间价值。此过程称为折扣，导出将来要接收的付款的现值。鉴于货币的时间价值，今天一美元的价值超过明天的价值。
在本文中，我们将讨论抵押贷款利率和政府政策如何表明房地产市场表现。
抵押贷款利率
那么为什么抵押贷款利率成为指标呢？
物业是一个很重要的物品，价格昂贵，特别是在新加坡这样的第一世界国家。因此，消费者倾向于从银行或金融机构获得房屋贷款。
抵押贷款利率如何影响住宅市场？
从本质上讲，利率的上升和下降会影响消费者决定是否购买房屋，从而影响住房需求水平。
需求受到两种影响：方向（增加或减少）和幅度（变化程度）。
在低抵押贷款利率环境下，我们借贷和购买房屋变得更便宜。
从逻辑上讲，每月还款额较低，这减轻了抵押贷款的负担。然后潜在的购房者想要在低利率时获得贷款。
假设住房供应缺乏弹性，短期内，由于需求增加，房地产价格将上涨。
银行可能会在前2 - 3年内提供具有吸引力的利率，并提供额外的补贴，例如无锁定期等。
锁定期
除抵押贷款利率外，另一个可能影响购房者决定承担特定贷款的因素是锁定期。没有锁定期的贷款通常为购房者提供更大的灵活性，以便再融资或更改其贷款方案。
很多时候，他们会在介绍费率之后为他们的贷款再融资。因此，低抵押贷款利率加上此类津贴将激励潜在的购房者，特别是短期投资者。因此，我们可以预期住宅市场的需求会增加。
另一方面，当利率高时，购买房屋变得更加昂贵。随着每月还款额的增加，抵押贷款的负担将会更高。
然后我们可以预期住宅需求下降导致房价下跌。
话虽这么说，利率上升可能无法单独损害房地产价格，特别是如果有其他积极因素，如良好的工资增长或强劲的经济。
这些是新加坡银行提供的抵押贷款利率的例子。贷款在整个期限内都有固定利率，但大多数银行都提供浮动利率贷款。在这里你可以看到，对于银行B和C，贷款与董事会利率挂钩。董事会利率是一种与银行自身基准利率挂钩的浮动利率。他们可以随时改变，但当利率下降时，银行可能不一定会降低他们的董事会利率。
以黄色突出显示的内容显示了前2 - 3年的介绍或预告片。随后，利率上升，购房者将获得更高的每月还款额。
政府政策
政府政策如何影响住房市场？
这些措施的目的基本上是控制和维持可持续的住房市场。
政策公告可以采用新的“冷却”措施或对现有措施进行修改。
从根本上说，收紧和放宽措施会影响住宅的供求。例如，当政府想要为市场降温时，他们会通过增加印花税或收紧贷款价值（LTV）限制来实现这一目的。从短期来看，随着潜在买家急于签署销售协议，它会增加需求。但是，从长远来看，需求会减少。
另一方面，放宽冷却措施旨在鼓励购买住宅。
2018年7月5日，新加坡政府宣布收紧降温措施。您可能想知道，为什么会发生这种情况？简而言之，政府不希望风险超前于经济基本面，而是维持稳定和可持续的住宅市场。
其他因素
房地产市场不仅仅受到一个因素的影响。在确定房地产市场的价格变化时，还会有许多其他因素发挥作用。本文中列出的仅仅是经济指标，还有更多诸如人口统计，消费者偏好变化，库存水平，房地产价格指数（PPI），租金收益率，空置率等等。
然而，这些经济指标直接影响到与房价直接相关的房地产需求。在简单的经济学中，供求定律表明，当需求增加时，价格也会上涨。
我们无法预测实际价格，但它确实让我们了解房地产市场的表现，无论是表现良好还是即将扭转局面。
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