【纽约曼哈顿豪华公寓】纽约公寓的国际买家指南
2020-02-25 10:40 来源：外房网
综上所述，这一切让纽约市场对国际买家来说进入了一个寒冷的阶段。幸运的是，这有一些好处。对于那些仍然感兴趣的买家来说，市场降温意味着竞争减弱。这也意味着，在许多卖家都在竭尽全力吸引买家的时候，他们有很大的机会拿到更好的交易。但如果你是一个渴望进入这个市场的国际买家，那么你需要知道一些基本的事情。作为一个外国人，在纽约买房需要一些额外的步骤和考虑。不管市场状况如何，这些都是每个外国买家都需要考虑的永恒因素。
公寓比合作公寓更好
合作建筑(co-op)约占纽约市住房存量的75%。它们的大小不一，从简单的单卧室公寓到超级豪华的顶层公寓。不幸的是，由于他们的所有权结构，外国买家很难买到。你可能从名字上就能猜到，合作公寓有点像公司。买家得到的不是契据，而是股票(数量取决于他们的单位有多大)。但任何希望成为股东的人，都必须通过大楼的合作公寓董事会非常严格的审查程序。买家必须满足严格的财务要求，进行大量的披露，并提供参考资料。此外，合作社有严格的转租政策，通常不允许业主转租。对外国买家来说，这一切可能非常没有吸引力，因为他们中的许多人无论如何都达不到财务要求，因为他们需要向美国提供纳税申报表。
买一个公寓
最简单的选择，总是，是一套公寓。与合作公寓一样，它们也可以有各种大小，包括所有居民都可以共享的公共空间，比如休息室和健身房。但与合作社;在这里购买将包括一个契约和自由做你想要的空间。外国买家可以很容易地购买、出售和出租公寓，几乎不附加任何条件。但这种灵活性是有代价的。共管公寓往往比同等规模的合作公寓贵30%左右。它们还往往伴随着更高的交割成本，在计算总交割成本时必须牢记这一点。作为一个外国买家，你很快就会发现公寓是最好的选择。
如果你需要贷款，你需要信用记录
如果你现在急于购买，那么全现金购买将消除抵押程序，并吸引任何卖家。但如果你不介意稍作等待，现在正是利用历史低利率的绝佳时机。在过去的一年里，即使是那些能够支付全款的购房者也开始越来越多地申请抵押贷款。伊比利亚银行是为需要抵押贷款的非公民提供贷款的主要银行之一。
但对于外国买家来说，申请抵押贷款可能是个问题。你需要美国的信用记录。实现这一目标的途径是申请社会保险或税务识别号码，并获得一张良好的信用卡。然后开始用这张卡购物，并在每次账单到期时付清。经过1-2年的时间，你应该有一个足够可靠的信用评级来启动抵押贷款申请程序。当然，如果你是第一次来美国，这就意味着要等一段时间。但如果你打算将来某一天买房，那么越早开始建立你的信用越好。
了解税务方面的影响
任何重大的房产购买都会涉及税收问题，对于非美国人来说更是如此。年代公民。这是任何交易的一个非常重要的方面，在进行任何购买之前需要完全理解。
豪宅税
这是一项全州范围的税收，适用于所有100万美元以上的家庭。此前，100万美元以上的房产都要缴纳1%的税。但去年做出了一些改变，现在对购买200万美元以上的商品，税率将逐步上调。对于售价在2,500万美元以上的房产，这一比例最终上限为3.90%。它必须在交易完成后15天内由买方支付，适用于纽约的所有住宅物业。
新开发的税收
对新开发的土地征收额外的州税。这通常会传递给买家，对于价值超过50万美元的房产，这一比例从0.4%到1.4%不等。
记录税收
这是一种抵押记录税，适用于任何在纽约购买抵押贷款的人。它要求购房者对50万美元以下的抵押贷款金额支付2.05%，对50万美元以上的抵押贷款金额支付2.175%。请记住，这些税适用于抵押贷款金额，而不是购买价格。值得一提的是，抵押记录税并不适用于合作公寓。
资本利得税
如果你决定以后出售，联邦政府和纽约州都会从出售中获得税收。成本取决于你是出售你的主要住宅还是投资。对于居住在纽约州的居民，联邦政府的税率为15%，城市税为10%。但是对于非居民来说，总税率是30%
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