在美国如何买房？:8步(附图)
2020-05-21 16:56 来源：wikihow
买房子是一个难以置信的成就，也是你人生中最大的一步。虽然这个过程可能看起来很困难，但是把所有的事情都分解一下会帮助你在寻找你梦想的房子时保持头脑清醒。
步骤
步骤 一: 整理你的财务状况
1 加强你的信用。你的FICO分数越高(从300到850)，你就有资格获得更好的利率。4.5%的利率抵押贷款和5%的利率抵押贷款之间的差异可能意味着 数万美元在贷款期限内。获得一份免费的信用报告，这样你就可以看到贷款人在你的信用记录上看到了什么。还清信用卡欠款，解决任何信用纠纷或拖欠。一般来说，在650-700之间的分数会得到平均分数。更高的分数通常会限定至少一个?%降低利率,但得分低于650通常会导致你的利率有时可以增加显著。
6.00%
4.00%
3.90%
3.75%
175,000美元抵押贷款的总欠款(30年)美元377716 .83点
300771 .64点
美元297150 .97点
291762 .82元
2 事先获得批准，以确定你可以支付的实际金额，而不会陷入财务困境。在两周内向多家贷款机构提出申请，这样调查就不会对你的信用报告造成不利影响。这样做 之前联系一个房地产经纪人，这样你就能清楚地知道你能负担得起什么样的房子，这样你就不会意外地爱上你负担不起的房子 爱预先批准的买家。预先批准的买家几乎总会得到放贷机构的批准，这意味着在交易成功完成之前，交易失败的风险更小。
不要一不小心获得预认证而不是预批准。有一个区别。预先批准意味着贷款人通常准备给你贷款后，看到你的财务状况。资格预审仅意味着贷款人是 估计你能借到的。这并不意味着你会得到贷款。
3 购买你的抵押贷款。等等——为什么我在决定买房之前要先申请抵押贷款呢?这不是很落后吗?不一定。在你决定买房子之前购买抵押贷款是有益的，一个最重要的原因是: 你会确切地知道你可以借多少钱 之前你买了房子。太多的人爱上了他们负担不起的房子。他们很难找到一笔足以支付房屋费用的抵押贷款。先找抵押贷款，再找房子，这看起来可能不那么吸引人，但却更明智。你马上就能知道一套房子的价格是否在你的承受范围内。
想想你能负担得起的首付。这应该是你的抵押贷款计算的一部分，尽管你在购买抵押贷款时不需要确切地知道。有个大概的想法。本文后面将对此进行更多介绍。
4 了解贷款人使用什么比率来决定你是否有资格获得贷款。“28和36”是一个常用的比例。这意味着你的总收入(纳税前)的28%必须支付你的预期住房费用(包括抵押贷款的本金和利息，以及房地产税和保险)。你每月未偿还的债务，加上你的住房费用，不得超过你总收入的36%。找出你每月总收入的每个百分比($3750的28%和36%分别等于$1050和$1350)。你每月未偿还的债务不能超过(300美元)的差额，否则你将不被批准。
5 查看首次购房者计划。如果你符合首次置业计划，这些通常有更低的首付要求。这些都是由各州和地方政府提供的。你还可以从你的401(k)或Roth IRA账户中获得至多1万美元，而不会受到惩罚。向你的经纪人或雇主的人力资源部门询问有关抵押这些资产借款的细节。
6 与律师交谈并聘请律师(可选)。如果你希望买房子是一件简单、直接的事情，那么你可能只需要一个房地产经纪人、托管公司，也许还需要一个抵押贷款经纪人。但话说回来，什么时候事情会像预期的那样发展呢?聘请一个诚实、有信誉、(相对)便宜的律师，如果: 律师的费用相对于你可能花在家里的钱来说是沧海一粟。
你买的房子要么是止赎要么是遗嘱认证，这意味着房子是作为死者遗产的一部分分配的。
你怀疑卖家可能会很快退出交易，或者你不信任他们。
你所在的州在结案时需要一名律师。目前有六个州要求律师在场。和你所在州的房地产委员会谈谈，看看这种做法在你们州是否普遍。在签订合同之前咨询律师也是一个好主意。
步骤 二: 买房子
1 找一个好的房地产经纪人在搜索和谈判过程中代表你。房地产经纪人应该是:平易近人、开放、有兴趣、轻松、自信、合格。学习代理人的费率、方法、经验和培训。在美国，卖方支付房地产经纪人的佣金，而买方可能支付费用的房地产经纪人代表他们。找一个住在当地，全职工作，每年关闭几处房产，并且以忙碌著称的房地产经纪人。阅读更多关于如何选择一个房地产经纪人。 房地产经纪人的工作是联系那些想买卖特定房屋的人。由于这个原因，房地产经纪人对出售房屋感兴趣。一个非常好的房地产经纪人会利用她的经验来销售 正确的回家的 正确的买家——你。房地产经纪人可以告诉你关于学校，附近的购物，财产的分区，附近的建筑，附近财产的年龄和价值，增长率，和任何其他你可能感兴趣的地区的统计数据。当你找到你的房地产经纪人时，在描述你想要什么样的房子时要详尽到细节——浴室和卧室的数量，附属车库，土地和其他任何可能重要的东西，比如良好的照明或给孩子的院子空间。注册一个MLS警报服务搜索您所在区域的属性。多重列表服务会让你对你的价格范围内的市场有一个感觉。你的代理人可以帮你。如果你通过房地产中介注册，直接打电话给房产中介看房子是不礼貌的。不要问一个代理为你做事情,除非你打算让他们代表你——他们才得到一个客户买房子是不公平请他们免费工作,知道你不会使用它们来买你的家!
3 开始在你的范围内寻找房子。大多数贷款人建议你每月支付的抵押贷款和债务总额不超过你每月收入的38%。这意味着，在任何一个月，不超过38%的工资用于偿还贷款。你应该使用一个在线家庭负担能力计算器来找到你自己的最佳点。然而，为了更好地了解你能负担得起的房子，你可以计算出你目前每月的账单，包括信用卡、学生贷款等，并在下面的表格中与你的收入进行比较:
最高可达187,000美元，或每月1,050美元
最高可达26.4万美元，即每月1500美元
最高391,938美元，或2225美元/月
最高52万美元，或每月3000美元
每月的账单:100美元最高可达170,113美元，或950美元/月
最高可达$246,898，即$1,400/月
最高可达374,875美元，或2,125美元/月
最高502,851美元，或2,900美元/月
每月的账单:500美元最高可达101,859美元，或550美元/月
最高可达178,644美元，即每月1,000美元
最高可达306,621美元，或1,750美元/月
最高434,597美元，或2500美元/月
每月的账单:1000美元不应该买房
最高可达93,327美元，或500美元/月
最高为221,303美元，或1,250美元/月
最高可达349,279元，即每月2,000元
4 开始想想你在家里真正想要的是什么。你可能已经有了一个模糊的想法，但是天使在细节中。有几件事是你和你的家人应该好好考虑的: 几年后你和你的家人需要什么?也许你们现在只是一对夫妻，但是你们将来有孩子的计划吗?一个能容纳两个人的家，对于三四个来说可能是痛苦的。你愿意做什么样的权衡?换句话说，你的首要任务是什么?虽然我们愿意相信买房子可以直截了当，但它往往是一个复杂的考验，我们被迫妥协。比起一个大后院，你更关心一个安全的社区和好的学校吗?你需要一个大而实用的厨房，而不是一个大而豪华的卧室吗?在紧要关头，你愿意牺牲什么?你认为未来几年你的收入会增加吗?如果你的收入连续几年增长了3%，而且你在一个安全的行业里有一份稳定的工作，你可以放心，买一份昂贵但仍然合理的抵押贷款是可能的。许多购房者买的是相对昂贵的房子，一两年后就变成抵押贷款了 确定你想住的地方。看看附近有什么。看看价格，房屋设计，附近的购物，学校和其他设施。如果镇上有报纸的话，看看报纸，和当地人聊聊天。看看房子以外的邻居和附近的房子的情况，确保你没有购买唯一的宝石。房子所在的区域有时比房子本身更重要，因为它对房子的转售价值有重大影响。在合适的社区买一套修缮好的房子是一项很好的投资，能够识别出有前途的社区——那里有更多的人想住——可以让你买到一套只会升值的廉价房产。
6 去一些开放参观的房子看看市场上有什么，看看你想要的第一手资料。注意整体布局，卧室和浴室的数量，厨房设施，和存储。在一天中的不同时间，拜访你真正感兴趣的酒店，检查交通和拥堵情况，可用的停车位，噪音水平和一般活动。午餐时看似宁静的社区，在交通高峰期却可能成为一条喧闹的捷径，如果你只开了一次车，你永远也不会意识到这一点。
7 看看附近类似的房子。如果你对价格不确定，让当地的估价师对房子进行评估，他也会查看可比较的价格。在评估房屋时，评估师会在该地区寻找具有相似特征、大小等的可比房屋或“可比物”。如果你的房子比比较贵，或者评估师必须在不同的细分市场找到比较贵的房子 1?2英里(0.8公里)之外，小心!千万别买附近最贵的房子。你的银行可能不愿为你的房子提供融资，你可能也不会看到你的房子升值太多。如果可以的话，买附近最便宜的房子——当你周围的房子卖得比你付的还多的时候，你的房子的价值就会增加。
步骤 三: 做一个报价
1 使你的出价适合卖方的情况。这并不容易，而且往往是不可能的，但在你一生中最大的一笔消费中尝试一下也无妨。当你考虑你的出价时，要记住以下几点: 卖家的财务前景如何?他们是迫切需要钱，还是坐拥大量现金?现金短缺的卖家更有可能接受低于要价的报价。如果房子是抛来抛去的，卖家通常不会那么投入感情，想要快速卖出。让你的代理人给卖方的代理人打电话，问问他们想要什么。炒房的人通常心里已经有一个数字了。你可以通过查看销售记录来判断一所房子是否属于“抛硬币”，如果它最近(大约一年前)以比现在低得多的价格售出，而且看起来经过了升级，那么它很可能属于“抛硬币”。你也可以在谷歌地图街景中找到它，了解它之前的样子。如果它看上去像用木板封住的窗户一样破旧，而现在它看起来很漂亮，那它可能只是一个翻转。它还可以帮助卖家放心，你可以很快关闭(如果你真的可以!)这房子在市场上卖多久了?在市场上出售时间较长的房屋通常会被拍卖。他们已经买了另一栋房子了吗?如果卖家目前没有住在他们想卖的房子里，那么出价可能会比你低。
2 计算你的预期住房费用。估计一下你所在地区每年的房产税和保险费用，然后把它们加到你想买的房子的平均价格上。还要加上你预计在期末成本中需要支付的金额。(这些费用通常占你贷款总额的3%到6%。信用合作社通常向其成员提供较低的关闭成本。)把总数输入抵押贷款计算器(你可以在网上找到或者制作你自己的电子表格。如果这个数字超过了你总收入的28%(或者在你的情况下贷款人使用的更低的百分比)，那么你将很难获得抵押贷款。决定你是否需要卖掉现在的房子来买一套新房子。如果是这样，你提出的任何购买条件都将视销售情况而定。或有报价对卖方来说风险更大，也不那么理想，因为在买方的房子卖出去之前，交易是无法完成的。你可能想先把你现在的房子放到市场上。
3 准备好给出高于要价的报价。供求经济学有时会迫使你采取行动。如果很多人都在为很少的房子而竞争，准备好以最高的出价领先。一些购房者不相信你应该以最高出价领先，但你很容易就会发现自己被出价超过，而且永远没有机会竞拍你的房子。如果你想给自己一个最好的机会去买一个你非常非常喜欢的房子，出价要高。
4 当你准备正式提出你的报价时，和你的房地产经纪人谈谈。虽然提交报价的指导原则可能因州而异，但通常是这样的:你把报价提交给你的房地产经纪人，然后他会把报价转发给卖家的代表。然后卖方决定接受、拒绝或还价。在你的报价中包括定金。这通常是报价的1-5%。一旦你签署了一个要约，你是正式的托管，除非你取消使用一个公认的应急合同在应急期间。在托管期间(通常30到90天)，您的贷款人安排购买融资和完成您的抵押贷款。如果你或你的代理人认为在这种情况下，你可以考虑给你的报价加上一个截止时间。例如，如果你设定了一个24小时的截止日期，你只会在24小时内收到那个报价。这可能会给卖方一些压力，促使其迅速采取行动。
步骤 4 敲定这笔交易
1 确定你需要预付多少定金。首付款建立了房屋的产权或所有权。这也是你不用支付利息的钱。你能在你的房子上获得越多的首付款，你最终在你的房子上支付的钱就越少。 你可能会被期望拿出10% -20% 估定价值这取决于你的贷款组合。然而，有一些贷款计划可以让你少付很多钱。 请注意，估价可能高于或低于该房屋的售价。例如，如果你存了3万美元作为首付款，你可以用它来购买30万美元(10%的首付款)或15万美元(20%的首付款)之间的房子。经常减少首付，但不总是，需要你支付私人抵押贷款保险(PMI)，这增加了你每月的住房成本，但可以抵税。然而，20%是不需要支付PMI的典型金额。如果你付不起10%-20%的首付，但有良好的信用和稳定的收入，抵押贷款经纪人可能会帮助你进行常规或FHA抵押贷款。联邦住房管理局的抵押贷款只要求3.5%的首付款，而其他一些贷款只要求3%的首付款。美国农业部和退伍军人事务部的贷款也不需要首付。和你的抵押经纪人谈谈，找到你最好的选择。
2 确保最终验收是基于合适的 家里检查。要求下列调查和报告:检验、虫害、干腐、氡、有害物质、滑坡、洪积平原、地震断层、下水道范围和犯罪统计。(你通常会有7 - 10天完成检查,确保你的代理解释这种完全当你签署购买和销售合同)。 房子检查成本在150美元和500美元之间,根据地区和家庭的大小,但它可以防止一个100000美元的错误。对于老房子来说尤其如此，因为你想要避免财务上的地雷，比如铅涂料、石棉绝缘材料和霉菌。如果你用检验结果来协商你的购买价格，那么包括检验报告中指出缺陷的部分来证明它的存在。
3 对房子进行一次家庭能源审计，并确保合同视结果而定。获得家庭能源审计是购房经验的重要组成部分。不知道给房子加热和降温的真正成本是一个潜在的金融灾难。购房者在计算新房子的预算时会做“猜测”。这些估计可能是严重错误的，并使家庭陷入可怕的财务状况。
4 关闭托管。这通常是在托管办公室进行的，涉及签署有关财产和抵押贷款安排的文件。这包文件包括证明你现在拥有这所房子的契约，以及表明其他人没有任何权利要求它或对它拥有留置权的所有权。如果仍然存在任何问题，在问题解决之前，可以将钱存入托管账户，这将激励卖方迅速补救任何问题领域，以便收到所有欠款。考虑让你的房地产律师审阅结案文件，并在结案时代表你。同样，房地产经纪人也不能给你法律建议。律师可能会收取200到400美元的费用，但他们的工作是照顾你。
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