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　　机制设计通常被描述为经济学的“逆向工程”部分。决策者从要实现的目标开始，然后反过来确定哪种机制（例如立法，机构或市场）或激励措施可以最好地实现这些预期结果。

　　尽管机制设计已经被成功应用于众多的设置来自新医肾脏交换招聘，它不是通常用于描述住房市场的干预。然而，众所周知的是，在快速发展的城市中，市场和以利润为导向的机构不太可能以低收入家庭可以承受的价格提供体面的住房，从而导致政府采取多种方式进行干预。在许多情况下，诸如租金控制和限制性土地使用法规之类的共同政策对策实际上起到了限制供应和提高住房价格的作用。

　　经过精心设计的负担得起的住房机制经得起时间的考验，是公平，透明和没有过于复杂的。他们受到不断的监督，需要定期进行重新设计和改进。相反，设计不当的机制可能会导致大量的福利损失，最突出的例子就是2008-09年次贷危机。

　　在殖民时期，新加坡房产严重短缺。战前商店，贫民窟，棚户区和锌屋顶定居点点缀着整个景观。1959年第一届民选政府的愿景是“为所有需要的人提供配备现代设施的体面房屋”。它于1960年成立了住房与发展委员会（HDB），以清理和重建贫民窟和城市地区，发展农村或农业地区以供重新安置，以及建立住房和其他房地产。建国初期，组屋在收购土地以进行重建和安置时面临巨大的障碍。

　　在1965年从马来西亚分离和独立之时，新加坡议会通过了《马来西亚宪法》的所有规定，但有一个例外：在强制征地的情况下获得适当补偿的权利。此后不久，议会颁布了《土地征收法》，赋予政府及其机构权力，使其可以按立法确定的日期确定的价格获得土地。如今，90％的土地归政府所有，81％的常住人口居住在高层组屋，占住房总量的73％。

　　新加坡的有远见的开国总理李光耀（Lee Kuan Yew）认为，另一个目标是“拥有房屋的社会”，这对社会和政治稳定至关重要。为了使低收入家庭有能力拥有自己的房屋，政府于1968年将养老金（中央公积金）转变为住房公积金。雇员和雇主必须向雇员的帐户强制性供款。然后可以提取积蓄用于首期付款和抵押贷款，以购买以99年租约出售的建屋局公寓，建屋局也提供住房贷款。

　　这种抵押贷款设计在全国范围内动员了国内储蓄，并使房屋所有权成为家庭的默认选择。毫不奇怪，房屋拥有率从1970年的29％迅速上升到1990年的88％。

　　建屋局的分配机制和经过校准的住房补助金是基于经济状况调查和家庭概况分析，有助于确保首次置业者的优先权和净房价在年薪的五年内。政府组屋的二级市场于1980年代建立，并随着时间的流逝而放松管制。以市场价格进行转售有几个目的：家庭流动性，为那些不符合获得组屋补贴资格的人提供的经济适用房以及对组屋的市场估值。

　　住房市场根据家庭特征仔细细分。但是，就空间而言，土地使用规划已为包容性社区整合了不同的住房类型。民族配额管理转售交易，以在组屋区实现“健康组合”。

　　为了增加私人住房的供应，政府改革了土地使用计划流程，并定期拍卖私人住房和中上等收入住房的土地。它还修改了立法，以消除由多名业主持有的房地产再开发的僵局。差别化的买方印花税（最高为价格的24％）用于抑制外国，投机和投资者的需求。

　　今天，新加坡面临人口老化和多样化的新挑战。政府组屋的房屋库存也在老化，其99年租期结束时，公寓的价值将贬值至零。作为回应，政府设计了各种撤回住房资产的计划，并建立了投票机制，以允许早期整体重建。

　　新加坡表明，一个全球化的城市有可能通过适用于其情况的广泛而多方面的干预措施来实现负担得起的包容性住房。它的政策和做法已经“出口”到几个发展中国家，但是住房市场非常复杂。结果多种多样，并取决于政策设计的具体内容以及当地的政治和社会环境。

　　新加坡公共住房政策：比较WP，SDP和FOSG的修订提案

　　2017年3月，国家发展部长劳伦斯·王（Lawrence Wong）表示，并非所有旧的组屋单位都将自动符合选择性整体重建计划（SERS）的资格。

　　王永平在发表的一篇博文中说，政府将继续对有资格获得SERS的街区保持严格的选择标准，并指出，自1995年以来，只有约4％的组屋单位被确定用于SERS。

　　然后，他担心有报告称，组建组屋单位的短租在转售市场上以高价成交。

　　他说：“随着租约的减少，尤其是在尾端，固定价格将相应下降。”

　　“因此，买家在购买短期租赁的公寓时需要尽职调查，切合实际。对于年轻夫妇来说，这尤其重要，他们必须计划更长的未来。”

　　换句话说，根据黄先生的声明，当组屋租赁期满99年时，其价值将为零。

　　组屋单位价格自2012年以来下降

　　住房开发委员会（HDB）今年7月宣布，在最近三个季度中，转售公寓价格稳步下降之后，上个季度转售公寓的价格下降了0.2％。

　　2018年第三季度下降0.1％，而第四季度下降0.2％。在2019年第一季度，转售单位价格再次下跌0.3％。从2018年第三季度到2019年第二季度，总体而言，转售公寓价格下跌了0.8％。仅在2018年，转售价格下降了0.9％。

　　2018年的下跌标志着转售公寓价格自2012年以来连续第六年下降，随着2014年竣工的大量供应进入今年的转售市场，预计未来几年价格将继续下降。

　　鉴于新加坡超过80％的居民居住在公共住房中，这是一个经常被谈论的系统，许多人担心转售价格的下降如何影响他们的未来。

　　因此，公共住房政策是决策者和政界人士关注的热点问题。近几个月来，反对党和其他专家在讨论中结合了自己的新加坡公共住房系统政策文件。

　　人民行动党-SERS，VERS和计划

　　在当前系统下，新的组屋单位是根据按订单建造（BTO）计划和平衡单位出售（SBF）来购买的，后者是先前BTO交易中剩余的单位的出售。那些有意购买BTO公寓的人将必须提交申请，并且通常要等几年后才能搬进公寓。

　　对于初婚家庭，要留出一定比例的BTO和SBF，这些家庭至少要有一个孩子或一对夫妇，以及离婚和丧偶的父母。

　　在等待新公寓竣工时，有16岁以下子女的初婚夫妇根据2013年推出的“父母临时住房计划”获得临时住房。

　　一定比例的BTO公寓和转售公寓也留给了第二次购买者，并为离婚或丧偶的父母提供了帮助。还以公积金住房补助金的形式提供进一步的援助。尽管与私人公寓（如公寓）相比，公共住房的价格较低，但与中位数收入相比的价格比一直在增长，特别是对于低收入者。

　　政府组屋拥有一项遗产更新策略，可用于升级和更新旧遗产。政府通过选择性整体重建计划（SERS），选择了一定年限后进行更新的遗产。居民将获得包括一揽子安置福利的补偿方案，以帮助他们以新的99年租约购买新房屋。所有者通常以市场价值获得补偿。

　　另一个较新的选择是“自愿早期重建计划”（VERS），该计划允许70岁及以上的组屋业主在租赁期届满时集体投票将其财产出售给政府，如果他们选择的是VERS区。在这里，业主通常还会获得补偿方案，尽管它通常低于SERS。

　　通过各种计划对旧州进行的其他改进包括城镇中心的现代化，升级并在某些情况下增加社区设施，改善道路和交通网络以及增强房地产的流动性和可及性。

　　政府组屋还为单身，老年人和多代家庭量身定制计划，这些计划购买新加坡单身公民（SSC）计划和联合单身计划（JSS）到多代优先计划（MGPS），高级优先计划等组屋其他。对于低收入家庭和个人，也通过严格的经济状况调查提供了出租公寓，但没有保证的租赁期限。

　　对于长者来说，建屋局也有一项租赁回购计划（LBD），老年人可以将其部分房屋租赁卖给建屋局，并根据最年轻所有者的年龄保留租赁期限。所得款项将存入老年人CPD退休帐户。

　　此外，还有银级住房红利（SHB），老年人可以将其现有的平型和小尺寸（或HDB称其为正确尺寸）出售给租期较短的30年的小单位。在此情况下可获得20,000新元的现金红利，以及公积金退款和500新元的公积金人寿额外每月支出，以补充其退休收入。建屋局估计，在从交易中支付了新的单位费用和其他相关费用后，高龄人士可以根据SHB获得高达100,000新元的现金返还。

　　但是，考虑到公积金退休金的要求，即必须在个人的公积金退休金帐户中填入最低金额，然后才能将任何现金收入退还给扁平卖方，这对于老年人来说，很难准确地估算出他们将拥有多少现金。扣除后离开。

　　工人党-倒计时至零：VERS是否有替代方案？

　　该党从WP开始，于11月29日宣布，其新的住房政策文件建议引入SERS Plus和通用售后回租计划（USB），以替代PAP提出的自愿早期重建计划（VERS）。政府今年。

　　该党在制定住房政策时列出了以下四个指导原则：

　　与私人财产相比，组屋单位主要是负担得起的住房选择；因此，组屋单位的转售价格应作为退休和遗产保护的一种财富形式；财富增值（如果有的话）应与经济增长并驾齐驱，作为子孙后代利益的保管者，对公民和国家均代代相传；和新加坡人应该拥有更多的住房选择，而不是拥有组屋的99年公寓租赁，以使他们能够做出知情的住房选择，以适应他们生活中不同阶段的不同需求。根据工作文件，USB方案的扩展将适用于所有的组屋财产类型和所有组屋承租人，在最低占用期（MOP）之后，并且至少完成了80％的还贷。

　　此外，组屋承租人不应是国内外任何私人财产的所有者。政府组屋承租人的房屋租赁期届满30年后，可以随时选择USB。

　　USB的补偿将通过已公布的公式确定，该公式与USB申请时的租金的10年移动平均值挂钩，并根据租赁期限按比例分配，并考虑货币的时间价值。

　　行使USB选项的承租人可以选择通过每月付款或全额一次性付款获得补偿，但是与任何转售交易一样，仍需要从中央公积金处偿还贷款。

　　政府将使用USB购买的单位来提供组屋单位，以供出租，根据“平衡房交易”（SBF）进行转售或出售较短租赁期的房屋。

　　WP在其住房政策文件中提出的其他建议包括将BTO固定价格与中位数收入挂钩，并重新评估向建屋局出售土地的定价方式，并引入商业公共租赁市场（PRM）计划作为许多人的替代住房选择。新加坡人。

　　鉴于政府作为“建筑业的最大客户和土地的最大所有者”具有控制房价的“强大力量”，WP建议设定BTO价格的方式应“反映将房价保持在合理范围内的目标。中等收入范围”。

　　党在工作文件中还指出，组屋业主不是“传统意义上的业主”，而是“实际上是与私人公寓居民不同的，没有分层房屋所有权的承租人”，因此没有权力。向公寓的开发商“发起集体销售”。

　　新加坡民主党–建国：可负担房屋的整体政策

　　关于SDP，该党关于在新加坡解决公共住房问题的提议包括引入一种称为非公开市场（NOM）计划的新住房计划。

　　在该计划下，建屋局的公积金住房补助金计划将进行调整和改进，以为初次购买低收入家庭（平均月总收入低于4,000美元）的家庭提供两居室和三居室公寓的补助金。

　　NOM系统的主要功能如下：

　　NOM公寓可能不会在公开市场上出售，但可以以购买价格减去所消耗的租约的价格卖给HDB。公开市场（OM）公寓的拥有者可以选择转换为NOM计划，在该计划中，政府将根据从建屋局购买的原始价格和相同类型的NOM 3的价格退还一定金额。组屋单位的缓冲库存，以使新加坡人能够以最少的等待时间获得其单位。实施青年家庭优先计划（YFPS），这是一个有针对性的优先计划，该计划为有孩子或夫妇，希望在非成熟庄园使用平衡公寓或新的按单建造公寓的初次家庭提供投票优先权。SDP政策中的其他建议包括：

　　通过使有孩子的单亲家庭拥有自己的公寓，并为低收入的新加坡人提供租赁住房，提高公共住房的包容性。加强租赁回购计划，以更有效地帮助有需要的老年人退休。SDP说，NOM系统将提高所有新加坡人的负担能力和获得公共住房的能力，而针对年轻家庭和有特殊需求的新加坡人的建议将确保该系统具有包容性。

　　新加坡的未来-解决新加坡的主要住房问题：资产保护，负担能力和使用权

　　由新加坡发起的一项名为“未来的新加坡（FOSG）”的倡议提出了另一项有关新加坡公共住房政策的建议。

　　在FOSG的政策文件中，国际房地产顾问Pte Ltd首席执行官Ku Swee Yong，新加坡国立大学郑庆顺的资深建筑师，兼职教授，前GIC首席经济学家和李光耀的前兼任教授杨林强公共政策学院提议：

　　为政府组屋业主提供50年后负担得起的99年期租赁费用；100年后为组屋重建提供资金；使BTO和退休单位价格与其建设成本紧密匹配；和为低收入的新加坡人提供足够的体面和负担得起的出租公寓。该文件还建议新加坡土地管理局（SLA）保留土地所有权，并保留随时希望通过组建局重新开发这些单位的权利。

　　然后，在这种情况下，必须为受影响的业主提供一个具有同等使用价值和位置的房屋（类似于现行SERS中的规定），以保障向建屋局业主提供的住房质量。

　　建议为新的转售组屋的平均市价提供约3％的续租基本指导费：“对于那些有能力负担的人”。

　　专家补充说，政府应该承担拆除和重建所说公寓的费用，“一旦它们达到100年”。

　　他们认为，这样做将“使建屋局所有者拥有超过99年的所有权，而不会产生惩罚性的重建费用”。

　　“因此，我们建议根据一项计划向公民购买的每组政府组屋提供保证，该计划的重建费用由国家承担，并且每隔100年将拥有同等环境可持续质量和舒适度的新公寓退还给所有者。政府组屋的生活。

　　他们补充说：“完成必要的重建工作后，还应向现有所有者提供99年的新租赁期，从而确保住房的提供作为一种社会福利。”

　　专家建议，新加坡人应在重建期间承担住房费用，因为政府将承担重建费用。

　　他们强调，永久居民将不符合资格，并且将被要求支付新公寓的全部重建费用，除非他们根据现有的租赁回购或强制性购置准则将剩余的公寓租赁交还给组屋。

　　“有了这些提议的政策，这些政策可负担得起99年的租赁充值，并有效地免费重建，所有旧的组屋单位都有可能维持价值或看到价值的增长，这取决于定期维护和升级是否能够防止过度的物理恶化。

　　专家们还建议，建屋局还应确保为新加坡最低收入的30％的工薪阶层提供“足够的，经过透支调查，负担得起，优质的补贴低租金公寓”，因为收入群体不太可能获得“足够的收入”。确保长期就业，即使是10年也无法负担和提供抵押贷款”，尤其是在“未来不稳定的零工经济中，技术破坏性失业的可能性更高”。

　　重新思考新加坡的住房政策

　　新加坡的公共住房政策在使大多数新加坡人拥有房屋并向公民提供该国股份方面取得了巨大成功。居住在公共住房中的居民人口比例约为85％，其中绝大多数（约95％）拥有所居住的公寓。同样值得注意的是，拥有住房的机会不仅限于高收入或中等收入人群；低收入新加坡人也从鼓励购房的政策中受益。

　　新加坡在为高度城市化的绝大多数人口提供负担得起的住房方面取得了不寻常的成功，这是创新的，激进的政府政策的结果，而不是仅仅依靠市场力量。除教育和医疗保健外，公共住房还应被视为值得政府提供和补贴的一项好事。其他各种因素也有助于成功提供负担得起的公共住房。

　　全民住房

　　首先，强劲的经济增长使收入全面增加，并为所有阶层的人们带来了社会进步。人民行动党（PAP）于1959年以为所有人提供就业和住房的宣言上台。与大多数其他发展中国家的政府将住房视为社会问题，只有在实现经济增长之后才能解决这一问题不同，人民行动党政府认为（增长和住房）两个目标均具有“同等重要的共生重要性”。[1]提供负担得起的公共住房也许是新加坡“平等增长”故事的最明显体现。

　　政府还推行了全面而有效地与更广泛的社会经济目标相结合的住房政策。住房和发展委员会（HDB）并不认为自己只是为无法负担私人开发住房的穷人提供的出租房屋开发商。建屋局试图“鼓励新加坡拥有财产的民主制度，并使中低收入阶层的新加坡公民拥有自己的房屋。”（建屋局年度报告，1964年）。

　　政府对公共住房采取的综合方法也反映在允许中央公积金（CPF）储蓄用于购房融资的政策中。这使许多首次购房者可以（即使不是全部）主要从公积金储蓄中支付每月的住房贷款。公积金制度和住房制度的融合不仅促进了新加坡高水平的房屋所有权，而且已经成为新加坡人财务安全的重要来源。确实，对于中低收入的新加坡人来说，用公积金购买的房屋是新加坡式社会保障最明显的体现。

　　包容性还通过确保组屋价格可满足其预期目标人群的需求而实现。政府承诺将新的四居室公寓的价格设定为新加坡70％的家庭可以负担的价格，而三居室的价格仍将为90％的家庭负担得起。新加坡的住房计划迎合了社会的几乎所有阶层。所有尚未拥有房屋且每月家庭收入低于指定收入上限的新加坡公民都有资格租用组屋单位，并有资格以补助金形式获得特殊补贴，以使他们有可能弥合自己的融资缺口，从而获得新家。

　　新的社会经济现实

　　使得绝大多数新加坡人拥有房屋的社会契约现在正面临压力。近年来，房价的上涨速度快于中位数或平均收入。造成这种现象的原因很复杂，但大多数人认为，这种解释可能部分取决于更广泛的经济和政策因素-经济快速增长，更宽松的移民政策以及全球金融危机后宽松的货币政策导致的低利率危机。应对措施之一是及时采取适当的政策干预措施。在需求方面，这涉及旨在为房地产市场降温的审慎或反投机措施。在供应方面，政府将释放更多的住宅用地，并加快公共住房的开发。

　　尽管这些政策措施很有用，但也有必要对新加坡的公共住房政策进行更根本的反思。这是因为，除了周期性因素外，许多社会经济和人口假设都发生了重大变化，这些假设指导了国家成立后40年制定公共住房政策。例如，新加坡的人口还很年轻，直到1990年代迅速增长，但人口的增长可能会比较温和（如果我们排除移民的影响）。

　　新加坡也在迅速老化。这将不仅对家庭形成率，而且对我们提供的公共住房的类型，必须发展以帮助新加坡老龄人发展的基于社区的服务以及以何种方式产生深远的影响。老年家庭被帮助通过住房资产货币化。这些长期的结构性变化表明，住房政策不应过分地受到周期性或短期因素的驱动，而应从长期趋势中获悉。例如，随着人口老龄化，必须调整现行鼓励购房的政策，以使新加坡人能够“积累”。至少，政府必须为拥有公房的大多数年长新加坡人开发更多选择，以使其资产货币化，

　　除了人口变化之外，政策制定者还必须考虑房屋所有权是否仍然是提供社会保障和建设股份制社会的最佳方法。在不平等加剧，社会中下阶层的收入增长放慢以及经济和就业波动加剧的背景下，目前还不清楚住房所有权仍然是国家重新分配收入或提供收入的最合适方法。衡量新加坡人退休保障的标准。

　　房屋所有权可能有助于退休保障的主要方式是房价随时间升值。迄今为止，公共政策已经鼓励了这一点。政府认为房价上涨代表着越来越多的财富储备，房主可以释放这些财富来满足他们的退休需求。但是，这种假设至少可以在两个层面上受到严重质疑。

　　首先，绝对不能确保需要通过住房资产货币化的老年人能够在住房周期的适当时间这样做。考虑到房价的波动性，期望新加坡人将自己的大量财富锁定在住房上（这是一个可疑的假设），即他们可以在自己选择的时间轻松地将相对低流动性的资产货币化，这似乎是有风险的。在接下来的二十年中，随着人口的迅速老龄化，大量寻求住房资产货币化的新加坡老年人（预计65岁以上的人口将在未来20年内增加两倍）可能会轻易导致房价急剧下跌。

　　使用住房作为退休保障形式的第二个也是更基本的反对意见是，它具有高度的回归性和不平等性。从住房中获得最大利益的人是一种社会保障，他们是那些拥有超过单一财产的能力的人。公民的退休保障应如此依赖个人是否具有资源和风险偏好来投资于较早年龄的住房，这似乎是不公平的。房价充其量充其量只是提供退休保障的一种间接且高度不确定的方式，因为人们永远无法确定房价将永远上涨。在最坏的情况下，它会加剧不平等，因为当前的制度偏爱住房资产更多的人。

　　政府普遍反对通过财政系统进行代际转移（向年轻人征税以支付老人的利益）；这就是为什么新加坡没有大多数发达国家拥有税收资助的养老金的原因。但是，目前依靠房价升值为老年人退休提供资金的方法实际上也是代际转移的一种形式，因为下一代总是必须承受房价上涨的负担。那么，问题就不在于我们是否应该为年轻人的退休支付年薪。在当前依靠住房作为退休保障形式的现行制度下，这种情况已经发生。而是决策者应该问的真正问题是，该国是通过对劳动人口实行明确的税收制度以支付老年人的退休金（例如基本养老金），还是采用目前依靠房价升值的隐性制度来改善自己的状况？满足老年人的退休需求。通过这种方式构架，当前通过住房提供退休保障的策略绝不会变得更加可持续或更优越。

　　2007年至20009年美国房地产泡沫的破裂也提供了一个警示性的故事，说明对住房所有权的不健康恋物癖，再加上相对薄弱的社会安全网和低利率，可能会导致经济和金融不稳定。国际货币基金组织（International Monetary Fund）的前首席经济学家拉古拉姆·拉詹（Raghuram Rajan）认为，政府对美国日益加剧的不平等现象的主要应对措施是扩大对家庭特别是低收入家庭的贷款，以支持住房所有权的扩大。他建议，促进拥有房屋已成为真正解决不平等问题的政策的便捷替代方法，这些政策包括改善获得优质教育的机会并加强社会安全网。尽管在政治上是权宜之计，政府的房屋所有权目标推动了杠杆率的提高和金融管制的放松，为房地产泡沫破裂和金融危机奠定了基础。

　　住房政策的意外后果

　　在新加坡，促进房屋所有权的政策在大多数情况下仍然是审慎的，并且在财务上可持续的。新加坡家庭在购买房屋方面也没有受到很大的影响。我们也没有政策，例如美国按揭付款的税收减免，这会人为地刺激住房需求。尽管如此，美国的经验表明，拥有房屋并不是政府应该力求最大的明确目标。尽管一般来说拥有房屋所有权是可取的，因为它可以带来社会政治稳定的好处并给公民带来了国家的利益，但我们也应该意识到其局限性。

　　特别是，住房所有权可能不适合替代针对失业，健康不良或退休风险的社会保险。我们还应注意鼓励所有阶层的人拥有房屋。特别是在低收入家庭中，拥有房屋可能既不是财务上的审慎考虑，也不是向他们提供一定程度的社会保护的最佳方法。

　　决策者需要考虑的另一个结构性问题是房屋所有权和资产增值之间的关系。随着大多数新加坡人成为房主，决策者可能已将房屋所有权的目标与资产增值的目标混为一谈。这主要是误导。虽然房价上涨由于财富效应而推动了消费，但必须权衡其收益与成本。房价上涨不仅使寻找住房的新家庭感到焦虑，而且还具有社会腐蚀作用。例如，如果在一个持续的时期内房价的上涨速度快于工资的上涨速度，那么人们可能会开始将金融投机或房地产投资视为比自己劳动更为可靠的获取收入的方式。

　　我们住房政策制定者的基本难题是，作为对高技能人士和开放的资本市场实行宽松移民政策的全球城市，新加坡的高端私人房地产价格将上涨至其他全球城市的价格。这些力量反过来对大众市场的私人房屋价格以及建屋局转售价格产生了向上的压力。鉴于新加坡已成为全球都会的新地位，政府在管理政府组屋和整体房价升值方面必须更加谨慎和积极。私人房地产价格飞涨，加剧了不平等感，减少了社会流动性，并增加了破坏住房繁荣和萧条的风险。

　　新范式

　　这些结构性变化表明，公共住房需要新的范式。公共住房的新范例应包括以下功能。首先，建屋局应再次为大多数新加坡人提供负担得起的住房，这是其首要任务。虽然需要改进组屋的设计，但不应以负担得起为代价。

　　为了确保负担能力，政府应努力将房屋负担能力指数（即房价与购买者年收入的比率）保持在4以下，最好是3以下。对于年收入约40,000美元的21％至30％的家庭，在非成熟房地产中新建入门级三居室公寓应该可以负担得起。这表明新的公寓价格约为120,000美元，大约是十年前的价格。考虑到工资中位数相对于房价而言确实存在缓慢增长的可能性，建屋局的首要任务应该是恢复和维持大多数公民的住房负担能力。

　　其次，政府应放弃其隐含但长期的资产升值目标，并结束对住房的依赖，将其作为事实上的退休金形式。与其他市场相比，房地产市场特别容易出现投机性繁荣和萧条。依靠这样一个动荡的市场来提供退休保障（公共政策的主要目标之一必须是使公民免受市场的变化和不确定性的影响），这不仅给公民带来了太大的风险，而且还具有高度的回归性和不公平性。住房政策的正确目标应该是维持价格稳定，而不是追求资产价格上涨。日本在1990年代和2000年代失去的十年所得到的教训并不是，一个国家由于人口老龄化而注定会陷入停滞。

　　第三，需要在人口和经济发生重大变化的情况下重新考虑公共住房政策。当人口年轻且收入全面增加时，公共住房是传播经济增长成果的一种有效且与激励相适应的方式。这也是帮助新加坡人实现社会流动并积累退休资产的好方法。但是人口的迅速老龄化表明，政府政策的重点必须从促进资产积累转变为帮助新加坡人解锁住房资产并从中货币化。同样重要的是，我们相当大一部分劳动力的收入增长放慢和相对工资停滞，凸显了需要更多的社会转移和通过传统的税收和社会转移途径进行直接再分配的需求。

　　第四，政府还需要确保为更多家庭（而不仅仅是低收入群体）提供负担得起的租金市场。近年来住房供应不足，再加上宽松的移民政策，使得新加坡的租赁住房越来越难以承受。这有可能使新加坡对它希望吸引的中级技术移民缺乏吸引力。负担得起的租金选择的相对匮乏也使新加坡年轻夫妇难以安顿下来并养育家庭。鉴于该国的全球城市野心以及鼓励新加坡人结婚和生育孩子的愿望，对房主一心一意的想法已经变得过时了。比以前更多

　　这里提出的所有变更要求我们抛弃旧的住房范式，并认识到新加坡今天所面对的环境与1960年代首次建立国家住房政策和机构时所面对的环境截然不同。尽管这些政策和机构在独立的新加坡成立的头40年中表现良好，但由于社会，经济和人口状况的迅速变化，它们越来越不适用于新加坡。相对于环境已发生变化和正在发生变化的程度，住房政策和机构及其旨在实现的目标并未实现。

　　环境要求与政策执行之间的差距是解释为什么在提供公共住房的50年毫无疑问的成就之后，住房再次成为公民不确定性和不安全感的原因的核心。仅仅通过政府在过去两年中采取的房地产降温措施（迄今已有七轮此类措施）就无法弥补这一差距。政府为增加供应和维持新的BTO组屋组屋价格而做出的值得称赞的努力也可能不够。相反，正如本文试图论证的那样，所需的是对支撑新加坡住房政策的目标和原则进行彻底的彻底审查。