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　　租购之间也有区别。对于拥有房屋的人，行政长官提供了延迟抵押贷款支付的措施，而同一政府没有在租赁市场上以相同的速度或延期提供类似的选择。

　　实际上，根据西班牙房地产市场专家费南多·恩西纳（Fernando Encinar）的说法，这种情况会使人们重新考虑住房状况。但是...这可能吗？买卖市场的预期表现如何？还有房租。

　　价格下降

　　几个房地产门户网站已经分析了由于冠状病毒而仍将保持住房市场的情况。根据Pisos.com的报告，由于COVID-19危机，房屋价格将在2020年下降。他们预测，今年秋天将出现在购房和租赁市场。根据他们的计算，下降幅度将在6.6％至13.6％之间，与西班牙银行的GDP收缩相符。但是，他们预计价格“不会崩溃”。

　　他们在最新的季度报告中确保在2020年3月，西班牙二手住房的平均价格为每平方米1,690欧元，比2月份低0.89％。

　　Idealista专家认为，短期趋势将不同于中长期。恩西纳尔说：“西班牙人不愿降低房屋价格，我认为短期内我们不会看到这一价格。”但是，他预计，“从中长期来看（可能是今年下半年或年底），库存将会继续上升，因为会有人需要流动性。”

　　因此，他预见到供应将增加，并且“在接下来的12-18个月内”它将返回到买方市场：“其中将有大量供应，并且将进行很多谈判”。Encinar说：“有了我今天掌握的数据，没有什么可以让我认为价格在中长期内不会下跌。”他补充说：“到第三或第四季度，已经有了更多的交易，而当有更多的交易和大量的供应时，我们在上一次危机中看到的是，价格开始根据买家可以支付的价格进行调整。”

　　阿利坎特大学应用经济学教授Paloma Taltavull对Newtral.es表示，冠状病毒所做的工作是“使所有人都呆在家里并使交易过程瘫痪”，在此期间不允许进行被认为不是必不可少的活动，“同时也停止了建设。”

　　在短期内，所有交易都可能陷入停顿或放缓，价格可能会冻结或下跌。我认为价格不会暴跌。Taltavull辩称，从中期来看，可能是价格将回升。

　　西班牙和葡萄牙的Century 21首席执行官Ricardo Sousa确实相信价格将会调整：“由于冠状病毒而导致的经济瘫痪将意味着整个国家范围内房地产行业的整体价格调整，从而恢复了所有者和买方之间的关系更加平衡”。

　　因此，他解释说，“由于所有者和投资者的经济状况”，很可能“有些人迫切需要出售，以面对缺乏流动性的情况，采用折扣以实现快速销售”。

　　房地产门户网站Fotocasa在其租金报告中表示自己，该报告收集到的信息是“我们目前正与冠状病毒一起经历的情况不会使价格下降”。他还评论说，租金上涨趋势“将在未来几个月继续。该文件称：“增幅将低于2018年和2019年的增幅，但租金热潮将在2020年持续。”

　　租金和大城市

　　但是，当涉及到房价下跌时，请记住，您的行为在很大程度上取决于该地区。因此，马德里和巴塞罗那等大城市对住房的需求更多，而供应却较少，这使得更难以注意到这种现象。“在之前的危机中，有些地区的价格下跌了多达50％，而在另一些地区，价格下跌幅度相对较小。恩西纳尔说：“如果您的房屋很少，需求很多，那么价格就不可能调整。”

　　这也是由于这些地方缺乏库存。“新建筑还没有完成很多，去年我们最终生产了约80,000套房屋，远低于新建房屋的数量。Idealista专家说：“我们在西班牙遇到的问题是，我们的国民库存很高，但是人们想要居住的地方却存在赤字”。

　　恩西纳尔补充说，租金也是如此，“租金在某些城市仅存在问题，因为自危机以来，在西班牙大部分地区，价格一直相当稳定。”“巴利阿里群岛和加那利群岛是近年来租金涨幅最大的地区，但是在分析迁徙活动时，可以发现它们是人口密集地区，而且房屋建造已经多年没有了。他补充说，在瓦伦西亚，巴塞罗那或马德里等市场中，您会发现类似的情况。”

　　短期内，我认为租金情况将与分娩前类似，但可能会有一些下调，但我不认为价格会有非常相关的下降，因为如果Encinar声称，离开的人会想改变自己的住房，而在出租房中，我什至不告诉你。此外，他申明，这一需求将增加新的人口迁移，使他们从没有就业的地区迁移到创造就业的地区。

　　对于金融研究中心（CEF）教授兼房地产专家JulioDíaz而言，这种情况在这些领域的意义是“去矿化过程”。他告诉Newtral.es：“换句话说，旅游公寓在某些地方施加的压力以及近年来价格的压力将有所减轻，特别是由于旅游业的下降。”这将缓解大城市租金价格的压力。

　　实际上，根据Pisos.com研究总监Ferran Font的说法，买卖与租金之间的平衡也已改变。他澄清说：“用于房屋销售的广告同比增长了10％，租金下降了1％。”关于旅游者与传统出租者之间的区别，冯特强调：“自从警报开始以来，已公布的旅游者财产中有11％已转为长期居住。”它列出了诸如关闭边界，禁闭后采取的措施或每个国家的具体政策等原因，但确保“只要有可能再次安全旅行，旅游业就会重新获得信心”。

　　重新激活该部门

　　尽管在警报状态下该行业停滞不前，但Sousa认为房地产开发本质上是一个周期长的业务，“准备承受3到6个月的周期，而销售额较低。”他说：“尽管第二季度将很困难，但预计该行业的情况将在今年的最后一个季度恢复，并在2021年初恢复正常。”

　　对于Taltavull，我们发现自己处于“缓慢制定”决策的场景中，因为“不确定性非常大”。他说：“这在该部门造成了暂时性破坏，但房屋并未被摧毁，而在其他部门，如果停止生产，那么在该部门中，我们的房地产将不会消失，因为今天不出售它们。”

　　但是，Pisos.com的研究主管Font估计，在最好的情况下，房屋出售将损失50,000笔交易：“如果影响不那么重要，则可能会减少15笔，至25％，到2020年约有450,000次运营»。

　　Encinar的句子中说：“现在市场已经破裂，没有任何操作。”该声明称，当分娩完成后，我们将发现一个由3个杠杆驱动的市场：股票，交易和价格。这些将以不同的方式工作。例如，库存将是巨大的，它将加入我们在西班牙已经拥有的约150万套待售房屋。

　　根据Encinar的说法，袋装报价将被添加到该报价中，也就是说，该报价已经在市场上，但是尚未获得出口。和“许多将要上市的新房屋，可悲的是，有些将来自遗产”。Idealista专家认为，“直到六月或七月”的购房过程不会再次开始。

　　远程办公改变了家

　　阿利坎特大学应用经济学大学教授认为，冠状病毒将在房地产领域留下的遗产之一是需要“重新设计房屋”。他解释说，这是由于远程办公中产生的冲动。他说：“人们普遍认为，在家工作会有所增加，因为公司也可以节省开支。”

　　他补充说：“这意味着房屋必须通过创造工作空间来重塑自我。”换句话说，根据Taltavull的说法，在中期，正在寻求重新设计房地产空间，而不再需要办公空间。“ COVID-19一直是彻底改变从现在到将来各个方面使用空间的方式的起步枪。他说，这将更加集中地利用您自己的空间。

　　迪亚兹（Díaz）预测远程办公将在西班牙发挥更大的作用：“我并不是说现在办公室已经被废弃了，但我说的是，这项活动的一部分是在家里完成的。远程办公已经停滞不前，但尚不了解，但它也可能影响办公室所有者。

　　无法获得抵押

　　冠状病毒引起的住房状况不会改变从租金到购买的进入壁垒。西班牙建筑促进者协会（APCE）要求执行人员协助购置房屋。为此，它已要求政府将购置首套房的增值税减少至4％，而如今为10％。

　　发生这种情况的原因是，尽管在当前情况下购买房屋似乎比租房便宜，但这并不是每个人都可以使用的选择，正如我们已经在此处解释的那样。这是因为您需要并不是每个人都拥有的大量初始储蓄，以及能够获得抵押贷款的特定条件。

　　Idealista专家认为，由冠状病毒引起的危机“不应使不满足这些条件的人进入房屋”，并解释说“在上一次危机中房地产泡沫中发生的事情是他们同意抵押给那些由于没有能力而无法同意的人。

　　结果导致，当经济转好时，“危机更加严重，因为有些人抵押了自己无法偿还的抵押贷款，”恩西纳尔回忆道。根据西班牙银行的一份报告，在房地产泡沫期间，银行为房屋的全部评估价值提供抵押贷款，甚至高达房屋价值的107％。但是，银行监管机构本身将建议的上限设置为80％，以降低风险并最大程度地减少违约的可能性，因此，抵押贷款不应授予没有储蓄20％房屋价值的人。