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科技行业占办公空间需求的40%，高于2019年的20%。

随着员工逐渐回归办公室，对办公空间的需求从银行和金融部门转向了科技行业。

高纬物业(Cushman & Wakefield)的数据显示，科技公司在寻求办公空间方面处于领先地位，随着办公需求回升，科技公司去年占到需求的40%，超过了银行和金融行业。疫情前，科技公司占到需求的20%。

2021年，中国和美国的大型科技公司在寻求办公空间方面走在了前列，但到2022年，随着可能已经削减办公空间的初创企业反弹，该行业的需求预计将来自大小公司。

高纬物业印度及东南亚地区董事总经理Anshul Jain与《房地产亚洲》总编辑Tim Charlton就该地区房地产行业的最新趋势和前景进行了交谈。

你认为2021年的房地产趋势是什么?我们首先看到的是什么?

2021年最终是令人惊讶的一年——当然，我们在世界各地看到的所有新冠肺炎新闻和经济放缓都给2021年抹黑了。当我们进入2021年的时候，我们认为这个行业将会放缓，并且不会做出决定。但与此相反的是，2021年出现了许多10年内的“第一”。

目前，城里最好、最高档的写字楼的租金最高时约为13美元。这相当于2019年的最高租金。但在那之前，最高纪录是在2008年。办公室租金显然是由公司的能力或公司想要搬到最好质量的建筑来支撑的。从航班到高质量是一个大趋势。

如果你看看工业租金，它同比增长了2%。这也是自2013年以来的第一次。如果你看看住宅，价格上涨了10.5%。那是价格的显著上涨。当然，政府现在采取了一些降温措施。但这是2010年以来的最高涨幅。2021年的销售量为3.3万套，是9年来的最高值。就住宅面积而言，我们看到的是，自2019年以来，购房的平均面积在上升。从2015年到2019年，我们看到平均家庭规模在下降。从2019年到2021年，它实际上在上升，这反映了一个事实，即人们可能想花更多的时间在混合工作和在家工作上。我想说，从数字的角度来看，这是许多第一，但这是一个伟大的一年，从房地产市场的角度来看，这让我们所有人都感到惊讶。

让我们看看2022年。我们可以期待什么样的趋势?我们在新加坡看到的是A组，B组。它真的是回到办公室还是混合?

我认为A团队、B团队等将真正由政府告诉我们做什么来管理。所以在这个范围内，我认为，混合工作将会继续下去。我们认为60%的办公室工作将是我们安定下来的地方。在家工作并不是一个新的全球概念。在美国、欧洲和澳大利亚市场，每周3到4天的工作很普遍，在家工作1到2天也很普遍。

现在，我们将在亚洲其他地区看到类似的趋势，我们认为60%的时间人们将在办公室工作。这种趋势绝对会持续下去。但这并不一定意味着办公需求会下降。相反，办公室需求实际上正在上升。它正在向质量更好的建筑转移，设计师的设计正在改变你设计办公室的方式。办公室将被更多地用作社交空间，而不是作为个人空间来工作。

2022年的另一个大趋势是，我们可以清楚地看到全球可持续发展的推动，以及巨大的(环境、社会和治理)ESG推动。越来越多的公司将要求质量更好的、真正可持续发展的建筑。在此基础上，我们将看到的可能是投资开始流入到一些旧建筑的改造上，这些老建筑将会被淘汰，无法满足新的工作方式或足够的可持续性。新加坡的数据中心、工业部门等其他行业将表现异常出色。我认为，虽然住宅行业会稍微降温，但仍有足够的需求增长，住宅行业有足够的需求向前发展。

但是，我们看到办公室有一个非常有趣的趋势，那就是要求办公空间的客户群体发生了巨大的变化。2019冠状病毒病之前——2018年和2019年——我们看到来自银行、金融和保险业的巨大需求。covid - 19之前，大约37%至38%的需求来自银行业，实际上只有20%的需求来自科技行业。另外，有相当大的20%的需求也来自管理的工作空间，即有效的联合工作空间。这种情况在2021年完全改变了，银行和金融业从37%略微下降到30%。但科技行业显然已经取得了巨大的领先，从20%上升到40%。联合工作在2021年已经退居二线，但我们认为它将在2022年反弹。我们必须关注的是科技行业——联合办公行业将出现反弹，来自银行和金融的持续需求也将出现。

让你们了解一下科技领域。众所周知，新加坡是全球创新中心，被彭博社评为第二大创新城市。这里有超过4000家创业公司，其中一些会越来越大，大量资金会流入，因此会有对房地产的需求。如果你看看排名前12位的科技公司，包括中国和美国的公司，就会发现，截至目前，有近3500个职位正在发布招聘广告。这对于新的扩张来说意义重大。所以总的来说，我看到对办公室的需求相当健康。所有这些就业和GDP增长将对零售业和由电子商务和制造业推动的工业部门产生后续影响。这对整个行业来说是个好兆头。

你对科技领域有何看法?是有很多大型科技公司，还是有很多小型初创公司来自美国“他们想要在亚太地区设立一个办事处，他们打算拥有一个20到30人的办公室。你能告诉我们是在哪里吗它们来自哪里?

现在两者都有。我认为，如果我看看2021年，大部分需求实际上来自大公司，无论是中国的大公司还是美国的大公司。但我们认为，展望未来，2022年以后，你可能会看到创业公司开始反弹。当大流行来袭时，房地产业是最容易削减的。创业通常是资金紧张,因此他们削减办公空间很快,但随着经济反弹,中期我觉得越小,大小公司都将被吸引回到办公空间,因此创业公司的需求是要回来,特别是,提供办公室和联合办公空间。因此，如果我展望未来两到三年，我们预计中小初创公司的需求将相当大，其中一些公司可能在未来几年成为独角兽和大型空间吸收器。

你能和我们分享一些奇闻轶事吗关于你认为人们应该关注的最近的交易或租赁交易或销售?

2021年是有趣的一年，我们在新加坡投资了近250亿美元的房地产，其中大约5个是写字楼，但有趣的部分是近4个半是工业。工业通常比办公室低得多。从办公室的角度来看，出售的大型建筑包括公益诉讼大楼，[和]112罗宾逊，以及其他一些建筑。然而，由于债务融资需要更长的时间，这些交易需要更长时间。2021年，人们非常谨慎。但我认为市场确实支持了这栋建筑的销售，而且现在有很多资金。我们认为，在2022年及以后，我们将看到更多这样的情况。我们预计市场会非常活跃。

您的组织目前正在采取哪些举措?

我们认可新加坡作为地区强国的地位，作为大多数跨国公司的地区总部城市。所以对我们来说，新加坡有两种含义:一种是新加坡的意思，另一种是新加坡的意思。到目前为止，我们已经为新加坡做了很多。我们下一步的工作是让新加坡在亚洲更加强大。我们也在大力投资建立本地和区域团队，并建立两个全新的办公室。我们即将迎来一个激动人心的举动，搬进capitspring，最高的一层。建筑意味着创新，意味着可持续发展，意味着领导，这是我们在亚洲的定位。

当你环顾这个地区，哪些市场更热，哪些更冷，如果你能这样评级的话?

印度目前超级热门。除了去年几个月的新冠肺炎问题，那非常可怕，它在一定程度上很好地管理了整个新冠肺炎情绪。市场一开盘就异常火爆。总的来说，亚洲的工业市场相当火爆。我们在日本看到了很多活动。中国仍然是我们的动力源泉。澳大利亚去年基本上关闭了，但我们预计澳大利亚将开始开放。我们预计澳大利亚将在2022年开始反弹。

在较小的国家中，我们对越南感到非常兴奋，越南正从中国+ 1战略中受益。菲律宾将继续是美国的一个大型外包市场。它将主要依赖于美国跨国公司及其扩张。我认为菲律宾的当地经济仍将稳步发展，可能需要一段时间。

我认为其他东南亚国家高度管制的市场是一个小问题。当然，我认为印尼拥有所有正确的衡量标准，庞大的人口、年轻的人口和像样的GDP增长。但这仍然是一个高度监管的市场，我们在那里仍有相当不错的业务。我认为我们的市场更大更好。泰国显然是一个受热情好客驱动的市场。