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高层住宅中最常见的纠纷之一就是单元间漏水，每年都有成千上万的马来西亚业主反映这个问题。无论您是租户、业主、联合管理机构、物业管理公司还是开发商，了解《分层地契管理法》第28号表格的运作方式都能帮您节省时间、避免纠纷，并节省高昂的维修费用。 

随着马来西亚分层式建筑中楼层间漏水案件的不断增加，正确的法律知识和良好的维护策略现在比以往任何时候都更加重要。

本指南详细解释了当公寓单元发生漏水时，您需要做什么以及谁负责。

分契式建筑中的楼层间渗漏是什么？

在马来西亚分层地契法规中，楼层间渗漏被定义为由于管道、配件漏水、防水失效或结构缺陷导致水渗透、潮湿或水分出现在单元或公共财产的天花板或内表面。

典型症状包括：

• 天花板上滴着水
• 黄色或棕色污渍
• 墙壁潮湿或油漆剥落
• 膨胀的木地板
• 霉味或霉菌生长

根据 2015 年分契式物业管理条例，一旦出现这些迹象，楼宇管理方或受影响的业主必须采取行动，尤其是当问题影响到楼下其他单元时。

法律框架：《28号表格分契式物业管理法》如何运作

马来西亚为解决多层建筑漏水问题提供了明确的法律框架。相关程序受以下法规约束：

• 2013年分契式物业管理法（SMA）
• 2015 年分契式物业管理（维护和管理）条例（表格 28 分契式物业管理法程序）

在此法律框架下：

• 受影响方可以提交正式报告。
• 楼宇管理员必须进行调查。
• 必须签发 28 号表格检验合格证。
• 维修工作必须由责任方进行。

《分契式物业管理法》第 28 号表格流程通过要求进行专业评估和有时限的纠正措施来确保公平性。

谁该为楼层间漏水负责？

当公寓单元发生漏水时，确定责任方可能很复杂。责任认定取决于三个因素：

1. 在缺陷责任期 (DLP) 内

如果建筑物仍在 DLP 期内（通常为空置交付后 24 个月），开发商必须修复楼层间漏水问题，包括由此造成的损失。

2. DLP 之后：上位机故障

如果漏水源自楼上单元，则推定楼上业主负有责任，除非有证据证明并非如此。这可能包括：

• 水管爆裂
• 配件故障
• 装修损坏
• 浴室防水层失效

3. 公共财产的缺陷

如果泄漏源自多个单位使用的公用设施（例如立管、消防管道、屋顶板），则联合管理机构 (JMB) 或管理公司 (MC)必须处理维修事宜。

举证责任和最终决定将在《分契式物业管理法》检查证书第 28 号表格中列明。

发现漏水该怎么办？

如果出现漏水现象：

1. 拍摄清晰的照片或视频。
2. 立即通知物业管理处。
3. 如果可以，请提交书面投诉。
4. 保留所有通信记录。

一旦接到通知，管理层必须立即启动调查程序，尤其是因为霉菌和结构损坏会迅速恶化。

根据《第28号分层地契管理法》制定的楼宇管理标准作业程序

根据《2013年分层地契管理法》第28号表格的规定及相关法规，楼宇管理人员、联合管理机构、管理公司或开发商在处理楼层间漏水投诉时，必须遵循清晰及时的流程。该标准作业程序旨在确保公平、合法合规并及时纠正问题。

第一步：接收并确认投诉

• 投诉必须以书面形式提出（电子邮件、信件或表格）。
• 请在24-48小时内确认。
• 记录详情：单元、描述、照片/视频。

第二步：7天内进行检查

• 检查投诉单元、涉嫌楼上单元以及相关公用设施。
• 确定原因、来源包裹、责任方和紧急程度。
• 如有洪水或天花板坍塌的风险，允许紧急进入（需有目击证人）。

步骤 3：签发 28 号表格证书

• 7天内将证明文件寄送给投诉人和责任所有人。
• 包括来源、责任方、整改措施和时间表。
• 将副本送交楼宇局局长（COB）。

第四步：整改工作

• 责任方必须在7天内进行维修。
• 如果业主拖延，管理层可以介入并收取费用。

第五步：如果业主拒绝，则采取升级措施

• 将争议提交给COB进行专业评估。
• 如有需要，可聘请建筑师、工程师或测量师。
• 如遇不遵守规定的情况，应将此事上报至分层管理法庭（SMT） 。

步骤 6：文档编制

• 保留检查、通知和维修记录。
• 为了提高透明度，请保留 28 号表格投诉登记册。

第七步：预防措施

• 整改后的根本原因分析。
• 定期检查相邻单元和管道。
• 对居民进行漏水早期检测方面的教育。

根据《分契式物业管理法》第28号表格，有效管理楼层间漏水问题，能够保障物业和住户的安全。及时采取行动、清晰记录以及业主与物业管理方的合作，是防止高昂损失和纠纷的关键。

签发检验证书：《分层地契管理法》第28号表格

检查完成后，下一步是正式记录泄漏原因。这时就需要用到28号表格，它是用于确认检查结果的证书。

第一步：填写表格 28

管理方必须在7天内出具《分契式物业管理法》第28号表格——检查证明，详细说明：

• 泄漏原因
• 责任方
• 必要的整改措施
• 维修时间表

步骤二：将副本发送至下班办公室

副本还必须提交给楼宇局（COB）存档。

步骤三：业主必须采取行动

负责的业主必须在7天内开始维修工作。否则，管理方有权：

• 直接进行维修
• 向责任所有者开具发票
• 追讨未付费用

这样可以确保延误不会导致结构或健康损害加剧。

如果肇事车主拒绝纠正问题

如果业主不同意《分契式物业管理法》第28号表格的调查结果，或拒绝支付维修费用：

1. 此事可上报至COB（公司高层）。
2. COB可能会委任专业评估人员，例如：
   • 建筑师
   • 专业工程师
   • 建筑测量师
   • 工料测量师

独立评估费用将在确认后由相关业主承担。

如果业主仍然拒绝遵守，案件可能会升级至分契式物业管理仲裁庭（SMT），该仲裁庭可以发布具有法律约束力的命令。

管理层可以切断供水吗？

不。根据该法案，管理部门不能以惩罚为由停止供水。但是，如果需要临时停水以控制漏水：

• 仍需提供有限的供应。
• 断电必须是暂时的。
• 修复工作必须在维修完成后立即进行。

这样可以防止有人利用断水作为武力或报复手段。

马来西亚建筑物楼层间漏水的常见原因

马来西亚分层式住宅楼宇中，楼层间漏水是一个常见问题，常常导致财产损失和邻里纠纷。了解常见原因有助于业主和物业管理方采取预防措施，保护各自的单元。

1. 高水压和管道爆裂

基础设施老化、维护不善和压力调节不足是造成楼层间漏水的主要原因。水压过高会导致：

• 塑料管破裂
• 金属管道腐蚀
• 安装不当的配件会失效

根据国家供水服务委员会 (SPAN) 的标准，住宅单元的安全水压在水表处至少为 10 米水头（0.98 巴），冲水阀处至少为 10.5 米水头（1.03 巴）。 

任何压力超过 30 米水头的管道都应配备减压阀 (PRV)，以防止管道爆裂和泄漏。

2. 水锤效应

水流的突然变化会导致压力骤升，从而损坏管道内壁。安装水锤消除器可以显著降低这种风险。定期监测水压并及时维护阀门也有助于防止管道爆裂和泄漏。

3. 浴室防水失效

这是造成楼层间漏水的主要原因之一，通常发生在：

• 施工后三至八年
• 当填缝剂、瓷砖或防水膜失效时
• 低质量装修工程后

4. 空调冷凝

空调管道隔热不良或存在热桥会导致：

• 持续滴水
• 潮湿的天花板
• 霉菌形成

5. 结构性问题

结构性问题是导致楼层间漏水的另一个常见原因，包括：

• 屋顶板漏水
• 外墙开裂
• 窗户密封胶失效

如果不加以治疗，这些问题可能会发展成严重的结构性风险。

了解楼层间漏水的常见原因有助于业主和管理人员及时采取预防措施。定期维护、正确安装和及时维修是最大限度减少损失和确保建筑安全的关键。

如何防止分契式物业漏水

虽然预防措施最好从施工阶段就开始，但有效的维护和积极的管理可以显著降低楼层间渗漏的风险。关键措施包括：

• 定期管道检查：定期检查水管、立管和阀门，查看是否有磨损、腐蚀或泄漏的迹象。
• 水压管理：保持安全的水压水平，并在必要时安装减压阀（PRV）。
• 安装水锤抑制器：减少可能损坏管道的突发压力峰值。
• 做好防水：确保浴室、厨房和潮湿区域的防水膜、填缝剂和密封剂完好无损。
• 空调维护：正确隔热空调管道，防止冷凝和天花板潮湿。
• 结构检查：检查屋顶、外墙和窗户密封胶，以防止水渗入。
• 教育居民：鼓励居民及时向管理部门报告漏水或潮湿情况。
• 日常预防性维护：安排对公共区域和各个单元进行定期维护检查。

主动维护和早期发现是防止楼层间漏水的关键。完善的检查和维修流程有助于保护房屋和住户的健康。

2026 年推荐维护措施

定期维护对于防止楼层间漏水、确保管道和建筑系统的使用寿命至关重要。这些措施有助于在潜在问题演变成代价高昂的维修之前将其发现并解决。

1. 年度水压评估

联合管理机构（JMB）应：

• 关键点的压力测试
• 监测异常峰值
• 更换磨损的阀门

2. 管道使用寿命计划

所有管道材料都有使用寿命限制。定期升级可以避免系统突然发生全面故障。

3. 提高管道接头质量

使用耐腐蚀材料并采用牢固的连接方法，例如：

• 螺纹钢
• 热风熔塑管道

4. 水泵房和水箱房的通风

通风不良会加速氯气或湿气造成的腐蚀，导致管道配件过早损坏。确保良好的通风有助于延长管道的使用寿命，并防止代价高昂的楼层间漏水维修。

5. 每2-3年进行一次防水检查

例行检查可以发现早期预警信号，例如：

• 空心瓦
• 松动的灌浆
• 潮湿的斑块

及早发现问题，纠正成本就会降低。

采取一致的维护措施有助于楼宇管理部门预防楼层间漏水，降低长期维修成本，并延长关键管道系统的使用寿命。通过积极主动的监控，分契式物业可以保障所有住户的安全、舒适和资产价值。

为什么必须认真对待楼层间漏水问题

1. 健康危害：霉菌与空气质量

潮湿的环境会促进霉菌生长，并释放霉菌：

• 霉菌毒素
• 孢子
• 挥发性有机化合物（VOCs）

这些可能导致：

• 呼吸系统问题
• 频繁出现类似流感的症状
• 过敏
• 室内空气质量差

在多单元建筑中，霉菌污染通常会通过天花板、墙壁和暖通空调（HVAC）系统迅速蔓延。

2. 结构性后果

水会加速金属氧化、钢筋腐蚀和混凝土劣化。如果长期忽视，楼层间渗漏可能导致：

• 天花板坍塌
• 混凝土剥落
• 结构性弱化
• 饰面、橱柜和地板受损

这就是为什么《分契式物业管理法》第 28 号表格程序旨在强制及时维修并最大限度地减少长期恶化。

iProperty 给房主的建议

明确的角色和职责有助于预防纠纷，并确保及时解决楼层间漏水问题。了解作为住户或管理人员应该做什么，对于取得有效结果至关重要。

1. 如果您在受影响的单元内

• 记录一切
• 立即通过管理层提交文件
• 检查前请勿尝试维修。
• 跟进《分契式物业管理法》第28号表格的截止日期

2. 如果您住在楼上单元

• 配合检查人员
• 立即提供访问权限
• 7天内修复已发现的问题
• 保留收据和完工报告

3. 如果您是管理层的一员

• 遵守法定时间表
• 提供透明的沟通
• 始终如一地执行标准操作程序
• 将不合作情况上报至 COB 和 SMT

通过记录、合作和遵守《28号分契式物业管理法》程序，各方可以最大限度地减少损失，保持和谐，并确保建筑物保持安全和良好维护。

接下来你应该做什么

住在分契式产权公寓里有诸多便利、安全和共享设施，但由于建筑系统的共享性质，纠纷在所难免，尤其是在楼层间漏水的情况下。

只要正确理解《28号表格分契式物业管理法》，业主和物业经理就可以：

• 公平地解决问题
• 减少冲突
• 防止维修成本不断攀升
• 维护建筑价值和安全

如果及早发现，漏水是可以控制的。但如果不及时处理，可能会造成高昂的费用、损害健康，甚至对房屋结构造成严重破坏。