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2026年第一季度，新加坡办公楼市场进一步收紧，空置率降至多年来的最低水平，租金继续保持增长势头，从而增强了房东的定价能力。

尽管目前的市场动态表明短期内市场具有韧性，但新加坡不断上涨的商业成本和地缘政治风险可能会在未来对租户需求构成压力。

根据世邦魏理仕的数据，核心中央商务区甲级写字楼的租金环比上涨0.8%，达到每月每平方英尺12.40新元，这是连续第五个季度增长。

高力国际新加坡指出，核心中央商务区溢价和甲级写字楼租金环比上涨1.5%至每平方英尺12新元，这是自2022年第二季度以来最强劲的季度涨幅。总体而言，市场观察人士将莱佛士坊/新城区和珊顿道/丹戎巴葛区域视为核心中央商务区。

高纬环球报告称，中央商务区甲级写字楼租金为每月每平方英尺 11.36 新元，环比上涨 1.4%。

在莱坊的投资组合中，莱佛士坊/滨海湾地区的优质办公空间租金环比增长 0.7%，平均每月每平方英尺租金为 11.57 新元。

尽管租金创下17年来的最高水平，但涨幅已有所放缓。仲量联行表示，中央商务区甲级写字楼的平均有效毛租金环比小幅上涨0.5%，至每平方英尺12.04新元。

仲量联行东南亚研究与咨询主管蔡阳亮表示，关税不确定性的再次出现和地缘政治紧张局势的加剧扰乱了办公楼市场的复苏。

“第一季度办公楼租金继续呈上涨趋势，但未能保持 2025 年下半年的增长势头，季度环比涨幅回落至 1% 以下。”

世邦魏理仕新加坡及东南亚研究主管宋翠霞表示，尽管如此，在租户需求强劲和空置率下降的支撑下，租金增长目前依然保持稳定。

“空置率已降至历史新低3.3%，较三个月前的4.5%大幅下降。”

租户越来越倾向于选择位于中央商务区（CBD）的新建甲级写字楼，他们优先考虑的是办公楼的声望、可持续性以及吸引和留住人才的能力。分析师表示，需求来自多个行业，包括人工智能、金融科技和灵活办公空间提供商。

仲量联行新加坡办公楼租赁及咨询主管 Andrew Tangye 表示，租户们正在竞相寻找能够提升员工体验和可持续发展资质的办公楼。

他还补充说：“有些房子甚至在现有住户搬走之前就已经重新出租了。”他指出，时机和租户信誉已成为关键因素，因为房东更倾向于那些能够早些入住的租户。

供应严重短缺“正迫使租户采取紧急行动”。

“我们甚至已经开始收到预计于 2029 年竣工的开发项目的预租预订，这凸显了租户对中期优质办公空间的迫切需求，”世邦魏理仕新加坡办公楼服务主管兼租赁主管大卫·麦凯勒表示。

仲量联行新加坡表示，中央商务区投资级写字楼的空置率连续第四个季度下降，其中滨海湾的空置率下降幅度最大，从 7.2% 降至 6%，这是自 130 万平方英尺的 IOI 中央大道大厦于 2024 年年中推出以来的最低水平。

供应有限

由于近期新竣工项目较少，办公楼供应紧张，有利于房东的市场环境和租金的进一步上涨。

预计到2026年，市中心区域将新增约40万平方英尺的办公空间，其中邵氏大厦是唯一竣工的主要项目。华侨银行高级股票研究分析师黄安迪表示，预计到2027年，供应量将小幅增长至约50万平方英尺，然后在2028年激增约210万平方英尺。

分析师预计，2026 年办公楼租金将增长 2% 至 5%，这将为专注于办公楼的房地产投资信托基金 (REITs) 带来积极的租金回报。

华侨银行的黄先生表示，在 2025 财年，新加坡 OUE REIT（9.1%）、新达城 REIT（9.6%）和凯德集团综合信托（CICT，6.6%）的投资组合的租金正向调整幅度接近两位数，而吉宝 REIT（11.5%）的租金正向调整幅度则在十几度左右。

星展集团研究分析师赖大利表示，莱佛士坊和滨海湾的核心CBD物业表现优于其他地区，实现了两位数的正租金增长，并预计这一趋势至少在未来两年内将继续。

“由于办公楼市场现在是房东市场，房东们也不急于签订新的租约，因为他们希望获得更高的租金，而且他们有选择租户的余地。”

赖先生表示，未来两年，办公楼房地产投资信托基金将有 15% 至 49% 的租约到期需要续签，他预计强劲的租金增长将转化为“显著的盈利增长空间”。

吉宝房地产信托持有新加坡办公楼的最大份额（80%），并且位于中央商务区核心地段，是其首选。

RHB新加坡股票研究副总裁Vijay Natarajan预计，2026财年租金正向调整幅度将达到个位数中段，这意味着每单位收益和分红（DPU）将实现个位数低段增长。

他推荐 CICT 和 Suntec Reit，因为它们在本地商业市场占有一席之地；他还推荐 City Developments Ltd，因为它具有释放价值的潜力，并且其交易价格相对于重新评估的净资产价值有很大的折扣。

华侨银行的黄先生预计，由于2026财年平均到期租金较高，新加坡的租金回升幅度将有所缓和，但仍将保持积极态势。他预测，OUE房地产信托的每单位分派增长率为5.1%，CICT为3.3%，新达城房地产信托为2.2%，吉宝房地产信托为1.1%。

成本更高

高纬环球新加坡及东南亚研究主管黄贤阳表示，由于全球持续的不确定性，一些租户推迟了决策，办公楼需求可能会有所缓和，但供应紧张将支撑租金。

但他指出，能源价格持续上涨可能会在长期内对整个市场产生通胀影响。“能源成本上升会导致建筑运营成本增加，并可能促使业主提高服务费。”

根据莱坊国际的一份报告，新加坡在亚太地区办公楼装修费用方面位居榜首，平均每平方米费用为 2,029 美元，高于东京（1,994 美元）和台北（1,593 美元）。造成这一现象的原因是劳动力成本上升、承包商能力有限以及严格的建筑和可持续性标准。

“通胀压力也可能意味着房东的借贷和运营成本上升，从而对收益和估值构成下行风险，”纳塔拉詹表示。

星展银行的赖先生指出，经济的不确定性尚未导致新加坡写字楼市场出现任何疲软迹象。“即使出现办公空间缩减的情况，业主目前也能够很快找到新的租户，并以更高的租金填补空缺。”

华侨银行的黄先生表示：“办公楼市场本质上具有周期性，历史上曾出现过租金增长大幅波动的时期，尽管从 2023 年到 2025 年，租金增长幅度已稳定在 0% 到 3% 的范围内。”

他补充说，如果中东冲突持续下去，企业可能会推迟扩张计划，并且更不愿意承担更高的租金。

大华继显分析师 Jonathan Koh 指出了一线希望——由于来自中东金融中心（如迪拜）的资金涌入，私人银行和家族办公室等金融机构可能会扩张。