特朗普税改法案扩大经济适用房税收抵免的计划遭遇阻碍
美国政府规模最大的经济适用房项目原本有望因唐纳德·特朗普总统的标志性税改法案而得到极大推动。然而，迄今为止，这一推动作用尚未显现。
投资者和开发商表示，这是因为他们为了利用低收入住房税收抵免 (LIHTC) 的大幅扩张而做出的努力，却遭遇了一些意想不到的后果。
具体而言，该法案提高了符合信贷条件的任何经济适用房开发项目的潜在规模。但这反过来又意味着，在该计划复杂的规则下，很少有银行能够为这些项目提供融资。
“市场增速已经大幅放缓，”
缺乏势头凸显了共和党议员在解决美国住房短缺问题上面临的挑战，他们必须在中期选举前展现出取得的进展，而中期选举预计将以生活成本问题为中心。
这也提高了目前在国会山陷入僵局的住房立法的利害关系，其中包括一些旨在解除对新的低收入住房税收抵免协议的限制的修正案。
这些变化可能是“帮助稳定需求的重要组成部分”。
2025 年，国会调整了 LIHTC 计划（该计划为建造新的低成本住房的开发商提供税收抵免），增加了开发商一年内可获得的抵免额度，并降低了每笔交易所需的公共资金数额。
专家表示，这些改变可能会在未来十年内增加建造120万套经济适用房的能力，这是在旧规则下无法实现的。
这使得住房权益倡导者们称赞它是近几十年来该计划最有效的更新。然而，它也面临着一些障碍。
此次扩张削弱了税收抵免的价值，开发商和其他低收入住房税收抵免（LIHTC）参与者通常将这些抵免额出售给希望减少税负的公司。如今，可供出售的抵免额更多了，价格也随之降低。
更重要的是，这给涉及这些信贷的交易的融资带来了挑战。
银行对所谓的“公共福利投资”（PWI）占其监管资本的比例设有上限。这意味着，有能力为大型项目提供融资的大型贷款机构，其能够支持的此类住房开发项目的数量也受到限制。
劳伦斯表示，虽然最大的几家银行可能还没有达到其贷款上限，但一些地区性银行的贷款额度已经接近上限，这使得它们几乎不可能发放大型新建经济适用房项目所需的贷款。
新的住房法案旨在将股权上限从15%提高到20%，并包含一系列其他措施，例如限制机构投资者购买独栋住宅。但该法案能否通过尚无定论，令整个行业深陷不确定性之中。
经济适用房税收抵免联盟首席执行官艾米丽·卡迪克表示，修改银行管理规则将消除低收入住房税收抵免交易的瓶颈。
她表示，如果不进行这些改革，“我们可能会错失数十亿美元的私营部门投资”。
卡迪克所在的团体代表参与低收入住房税收抵免 (LIHTC) 交易的银行、开发商和投资者。他表示，去年的扩张有助于增加正在进行的新经济适用房项目的数量；只是还没有发挥应有的作用。
激发投资者兴趣
2024 年对 22 家银行进行的一项调查发现，当年它们向低收入住房税收抵免 (LIHTC) 投资贡献的 140 亿美元中，超过 42% 来自那些接近 15% 投资上限的机构。
该调查由 AHTCC、经济适用房投资者委员会和全国经济适用房贷款机构协会联合开展。
“有几家银行的PWI（私人投资权益）上限即将达到，它们非常希望看到上限提高，”NAAHL（美国房地产经纪人协会）主席莎拉·布伦戴奇表示。“我们认为这将释放更多投资者的兴趣。”
卡迪克表示，开发商也希望这些变化能让更多公司愿意尝试参与该计划。
公司可以通过多种方式参与，包括购买税收抵免、提供建筑贷款和其他类型的低收入住房税收抵免交易缺口融资，甚至提供长期、低于市场价格的土地租赁。
他们可以说自己为增加经济适用房供应做出了贡献，并有可能提升自己的公众形象。
微软和亚马逊等科技巨头，以及 Urban Outfitters 等零售商，都已经参与了低收入住房税收抵免 (LIHTC) 交易。
亚马逊向低收入住房税收抵免（LIHTC）项目提供低成本、长期贷款，这是其支持业务密集地区经济适用房建设战略的一部分。监管文件显示，Urban Outfitters近期购买了LIHTC抵免额度，此举可能降低了其整体税负。
亚马逊内部负责资助西雅图和华盛顿等地经济适用房项目的办公室负责人森蒂尔·桑卡兰表示，他已经注意到与该项目相关的活动发生了变化。
“如果说有什么变化的话，那就是这些项目存在更大的资金缺口，因此对亚马逊提供的这类资金的需求更大，”他说。
Urban Outfitters 的一位发言人未回应置评请求。微软的一位发言人拒绝置评。
国会山上旨在修改低收入住房税收抵免（LIHTC）的法案面临重重阻碍，其中包括特朗普曾誓言，在选民身份识别法案获得通过之前，他不会签署任何法案。尽管如此，Novogradac公司的劳伦斯仍然看到了乐观的理由。
“我在华盛顿从事经济适用房政策相关工作已有25年，从未见过国会如此关注和积极参与，”他说。
