【西班牙房地产开发商投资市场】2018年第三季度西班牙个别市镇和地区的房地产市场报告
2018-11-21 14:37 来源：外房网
2018年第三季度西班牙个别市镇和地区的房地产市场报告。请注意，在这些区域内，一般价值有很多变化，甚至低至邻近城市化水平，前线高尔夫球场或海滩等。
圣罗克（索托格兰德等）和附近的乡村地区
该报告称，新建别墅的销售情况良好，价值为350万欧元，其中有一些销售计划。然而，较旧的转售房产是“粘性的”，价值在120万欧元或更低。
英国退欧似乎将要辞职，但西班牙与英国/直布罗陀之间达成的最终协议可能会改善整个地区的经济，而不会对直布罗陀进行惩罚，甚至可能使越境越来越多流体。
卡萨雷斯和马尼尔瓦
市场一直非常活跃，从较低的估值水平回升。该机构评论专门研究这些地区的国家财产，并发现该活动大多在400,000欧元至1,000,000欧元范围内。
卖家在接受实际市场估值方面变得越来越现实，尽管据说一些当地人往往更难以说服他们降低价格以获取利息。
埃斯特波纳和贝纳哈维斯
市场很活跃，受益于靠近马贝拉（Marbella），而马贝拉（Marbella）仍然受到其计划“不确定”的影响。这包括转售市场，其中房产主要由占用者购买，而不仅仅是投资。
这些市政当局正在建设大量的房地产并进行规划。对于高于市场价值的新房产，包括公寓和别墅，对这个市场的需求有些不合理，而可比较的转售房产可以在高达30％或更高的新建房屋上享受折扣。
一旦购买新产品，它就会成为潜在的转售，看看买家如何能够应对他们必须接受的较低价值水平将会很有趣。
马贝拉
有趣的是，这里的评论是市场正在“横盘整理”。卖家和代理商急需将房产列入清单，价格上涨到不切实际的水平。最终的销售通常只有在经过长时间的逐步降价之后才能实现。然而，对最佳位置的需求不断增加，新建筑的数量减少，在一年或更长时间内被阻止以获得许可，而不是“榨取”市场的顶端。
项目经理报告 -
目前，许多代理商都表示这是一个有趣的市场，但销售的是真正便宜的东西或顶级产品，这一直是一个市场。
话虽如此，一位开发商客户正在La Cala出售公寓并且它们并不便宜。
建筑商也说它是一个有趣的市场，但是，虽然有很多可供出售的产品，但新建筑仍然填满了每块土地，特别是马贝拉周围。
这是一个奇怪的市场。
米哈斯，福恩吉罗拉和贝纳尔马德纳
这里的市场大致相同，大多数房产类型供过于求，这意味着价值最多只能保持不变。这是太阳海岸地区，我们发现可比较的市场估值显示价值持续下降。
太阳海岸东部和'内陆西班牙'。
当地代理人说：虽然市场已经“今年好”，但在内尔哈和沿海地区“它的表现还不如去年。”有各种各样的国籍买入，由于偏好，有一些“典型”的差异和集中度，例如，能够用他们自己的语言与邻居等交谈。
比利时人和法国人倾向于在300,000到600,000欧元范围内的大型别墅。斯堪的纳维亚人的价格在200,000到400,000欧元之间，并且该物业必须拥有壮观的S或SW景色。丹麦人和荷兰人倾向于降低15万至250,000欧元范围内的价值房产。对于低于这些范围的房产，有不同的买家寻求讨价还价。
大多数卖家都是英国人，随着爱尔兰和其他与英国经济密切相关的经济体越来越犹豫，他们肯定会显示未决英国退欧的影响。此前，由于货币下跌，这只影响了英国。本国的经济也发挥了作用，例如瑞典人由于潜在的房地产价值泡沫而变得更加不情愿，无法在国内获得抵押贷款。
价值上涨主要是由于财产短缺。寻找真正大房产的人越来越少，新建筑往往会迅速被抢购，而且往往是大多数一个国家，其中房产最为集中营销。尽管最近的新法规开始放缓，但由于净收入不太确定，因此对买入租赁的兴趣一直很稳定。
在内陆，通过DAFO流程规范物业的规范有助于缓解市场，但大多数买家除了最天真的外，都非常谨慎，尽管仍然在西班牙乡村拥有一个小芬卡的浪漫风靡一时。
阿尔梅利亚，穆尔西亚和阿利坎特南部
一位当地估值师表示：所有领域和价格的复苏都在继续，有些比其他领域更快，但没有放缓的迹象。这一切似乎归结为两个古老的说法 - “位置，位置，位置”和“供需”！
除了影响报价的英镑价值之外，“脱欧效应”并不是真正引人注目的，但这些现在大部分降至不低于要价的10％折扣。
Mojácar的新建筑很少，沿海岸线稍微远一些。问题在于新的开发项目仍然不可行，因为市场上仍有如此多的房产，销售价格没有充分上涨。
另一个报道 该地区的所有律师都超负荷工作。
假期后的第三季度是一个很好的，一切看起来像第四季将是相似的。
独立式住宅是买家的主要兴趣。从100.000€到350.000€。买家倾向于接近要价，但要对代理商佣金和专业费等辅助费用施加压力。
但是，总有减少，但不超过销售价格的10％/ 15％。我没有看到新建筑。海岸上只有极少数单位。
科斯塔布兰卡北部
当地估值师表示：市场情绪与夏季非常相似，但更多的经纪人正在评论供应不足，这也是潜在价格上涨的推动力，但目前没有证据显示有大幅上涨。
同样，一些代理商在黄金地段以市场价格报告报价，但一般报价比要价低5-10％。
英国买家对英国脱欧的最后期限反应更为复杂，目前某些地区的代理商对英国客户的询价和销售报告显着减少。
可用的银行资产肯定较少，这无疑意味着价值至少略有增加。但仍有一些房产因销售而被阻止，通常以街区形式出售，这些房产可能构成现在转手的大宗投资组合的一部分。 这种自身出售的银行物业减少是否会减少库存以收紧市场，我不确定，可能在特定地点？
我更倾向于考虑不断恶化的经济环境（英国，欧洲和全球），降低金融乐观情绪，因此搬迁房屋/国家等的重大决策更有可能被推迟。
巴利阿里群岛
忙碌了3个月，在马略卡岛，伊比沙岛和福门特拉岛进行了大量的活动。梅诺卡比平常更安静。
价格似乎保持坚挺。项目和装修仍然很受欢迎。
最近对度假租赁许可的限制增加导致市场上出现更多公寓。
加泰罗尼亚
虽然不在我们正常的报告范围内，但我们确实在该领域拥有估值师，而更多针对企业市场的报告如下 -
巴塞罗那市的新住宅楼被认为接近最高价。他们预计不会增加太多，他们开始销售更少的单位。
许多投资者已经买入，而对于新投资者而言，由于建筑成本增加，价格很高，因此投资的利润并不高。
投资者的概况主要是公司，收入不错的新家庭，但他们已经买了，而现在正常的家庭因为价格过高而无法购买。
这种情况也发生在布拉瓦海岸和沿海的黄金地段。
该投资组合是投资者，其中许多来自欧盟以外，主要来自俄罗斯，中国，阿拉伯和海湾国家，但他们已经买入，因此目前没有多少新客户。
二手房价值在这些地区也在增长，但已经放缓，因为它们接近新的建筑价值。也许在巴塞罗那，他们仍然在增长，因为经典建筑供应有限，而不是非人格化的新公寓。更新后，它们的价格高于新建筑物。
这只发生在巴塞罗那和其他一些传统的黄金地段。在其他地区或周围环境中，它们不能保证这种投资，因为经典建筑质量较差且处于较贫困的地区。能够支付高价的优质客户，不要去这些地方。
在巴塞罗那（Metropolitana地区）周围，新的住宅建筑仍然可以增长5％-10％，中等收入的买家资料不能在巴塞罗那购买，而一些当地人，但不是很多，因为他们的收入有限。
在Badalona海岸，Sant Adria Besos或Castelldefels这些黄金地段，可以在海滨建立一个“黄金”开发区。
投资者需求下降，实际占用者的价格过高，但无论如何都要进行施工！
我重复上个季度所说的话。在我们看到前一个繁荣至萧条周期延续的代理商中，人们普遍关注并且记忆犹新。
似乎没有全面的发展规则，市政当局只要遵守规划和建设规则就给予许可，但没有考虑到居民市场数量的要求。
这是市政当局的主要收入是财产许可证和税收的结果，所以当然政客们希望最大化收入，以便他们可以代表他们的选民，特别是在2019年5月到期的地方选举。
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