外房网

　　我们现在拥有2019年的全年统计数据，这是自2011年以来的首次公证数据显示，外国买家数量同比下降了1.39％。这相当于在2019年减少了1,425个国际买家。但是，尽管2019年上半年与2018年同期相比为-3.2％，但下半年实际上却显示了0.5％的小幅增长。问题是，甚至在Covid-19出现之前，我们是否已经看到海外市场放缓？这是连续五年增长之后的短暂现象，还是更严重，更严重的大流行病？

　　有趣的是，2019年国内市场也有所下降，下降幅度更大，下降2.71％。但是，自2008年股市大跌以来，该行业的表现却大不相同。从2006年的824,905笔交易中，它一路跌至2013年的最低点247,208美元，跌幅为70％。但是，到此时，海外市场已经恢复了两年。此外，国内市场仍比2007年缩小约40％，而如上所述，海外市场则增长了77％。

　　本报告主要从海外市场的角度看谁在哪里买东西。我将证明市场活动是零散的，仅集中在几个地区。我将研究价格以及对管道中新建筑数量的担忧。在西班牙房地产市场看来，这要么是一场盛宴，要么是一场饥荒。新建建筑的供应已经从几年前的a细流变成了2019年的洪水。水龙头已完全打开，我认为这是市场令人担忧的趋势。此外，我还将介绍可能影响2020年西班牙国内市场的因素。我引用了全年发布的各种来源的统计数据和观点。其中包括INE的官方数据（西班牙国家统计局）以及分析师和评估师的意见。

　　数字来自哪里

　　公证人提供最可靠的房地产市场统计数据。因此，我使用了那些，而忽略了财产登记。不幸的是，INE和许多评论员和分析师都使用了这两种方法。结果，如果您不知道要查看的内容，可能会造成混淆。

　　两者之间存在差异，原因很简单，原因是它们没有在计算相同的内容。公证人的退货计数是在交易实际发生时（购买完成的日期）。另一方面，财产登记处的数字反映了何时在登记处登记同一笔购买。可能要过几周甚至几个月。在11月或12月完成的购买可能要到第二年才能进入注册表。因此，Q1和Q4的总数可能会非常失真。此外，第二季度和第三季度可能会受到暑假延迟的影响。

　　而且我们并没有说出几个不同步点。公证人在2019年统计了549,025笔交易，而同期财产登记处记录了453,572笔交易。这是21％的差异。所有这些都是因为公证员在交易完成时会进行计数，而注册管理机构会在进行登记时进行计数。因此，除非另有说明，否则本报告中引用的财产统计数据均来自公证人。

　　我还会在社交媒体上发布新闻，以便在Twitter和Facebook上关注The Property Finders。随着2020年初统计数据的公布，以反映2019年的全年业绩，我将定期更新该报告。

　　西班牙的好消息– COVID-19之前

　　总体而言，西班牙的失业率持续下降。它在2019年以13.2％的比率结束，这是十年来的最低水平。青年失业率降至32％以上。利率低。为大多数西班牙抵押贷款设定利率的欧里博尔（Euribor）在2019年8月创下历史新低，但年末稍好于-0.263％。就像2020年3月感染冠状病毒一样，该月的平均发病率为-0.270％。此外，尽管有波动，但所有自治区在2019年的某个时候均录得房地产价格上涨。

　　然而，事实是，尽管有所改善，但2019年变化不大。是的，失业率有所下降。尽管如此，欧元兑美元仍以13.2％的价格位居第二，仅次于希腊。同时，在德国为3％。此外，欧元区的平均值为7.5％，而经合组织的平均值为5.2％，这一比例必须达到13％。例如，在西班牙的一些地区，例如安达卢西亚（Andalucía），埃斯特雷马杜拉（Extremadura）和加那利群岛（Canary Islands），失业率仍在努力低于20％并保持在该水平。总体而言，西班牙是欧盟十大失业最严重的黑点中的五个。（来源：欧盟统计局）

　　是的，青年失业率有所下降，但全国平均水平仍为32％，在某些地区甚至更高。实际上，西班牙30岁以下年龄段的三分之一从未工作过。同时，在德国，同一人口的失业率平均为6.3％。

　　是的，一年中有600,000个新工作机会。但是，季节性合同，临时合同和兼职合同仍然远远超过永久合同。例如，在2019年签署的工作合同（新合同和续签合同）中，只有9.5％用于长期就业。这个90/10的比例似乎已经成为西班牙劳动力市场的新规范。更糟糕的是，长期合同不一定等同于全职合同，约40％的永久合同是兼职职位。这些数字的原因之一是，旅游业目前是2019年西班牙最大的就业来源，占劳动力总数的14.6％，约280万个工作岗位。不幸的是，旅游业的工作往往是低技能，低薪，临时和季节性的。

　　棘手的问题

　　2017年，经济合作与发展组织（OECD）发布了其有关西班牙的定期深度报告之一。自2014年上一份报告以来，该国注意到经济有所改善，但强调了持续存在的结构性问题，阻碍了可持续复苏。似乎变化不大。这些问题与2014年报告中提到的问题相同，而最重要的是失业人数。

　　现实情况是，即使对于成年人，西班牙也从未接近全面就业。例如，当它是2007年欧元区增长最快的经济体时，平均失业率为8％。这是大多数发达国家在经济衰退和繁荣时期的灾难中都认为很高的数字。令人沮丧的是，2019年第四季度的统计数据似乎表明，随着西班牙制造业萎缩，就业机会正在放缓。

　　但是，对于年轻人来说，情况要糟得多。在1986年至2019年之间，青年的平均失业率为34.65％，或多或少与今天的水平相同。即使在2007年的鼎盛时期是17.2％上升到55.9％的峰值在2013年（资料来源：欧盟统计局）因此，尽管在时间轴几个繁荣时期的，西班牙已经在改善就业前景进展甚微年轻人。一个人开始工作后，工作前景不佳和失业会对收入潜力产生终生影响。这种不安全感不可避免地会蔓延到房地产市场。

　　收入下降与房地产市场

　　西班牙银行最近的一份报告显示，未来几年国内住房市场将保持相对疲软。世行行长埃尔南德斯·德·科斯（Hernándezde Cos）指出，1987年出生且文化程度较低的人现在的平均收入比十年前的同龄人低20％。

　　根据这份报告，西班牙人的平均富裕程度比没有发生衰退且增长速度与1995-2006年期间相同的情况低13％。相反，西班牙人实际上已经恢复到2000年的收入水平。更糟糕的是，低技能青年的工资进一步下降到1990年末的水平。现在，在30岁时，他们的收入比10年前的30岁要少，几乎与20年前的30岁相同。实际上，已经失去了二十年的购买力。此外，关于熟练工人的工资也有类似的回归。40岁的高素质人士的收入将比10年前的那个人群少20％。（来源：西班牙银行）

　　这些发现表明，西班牙的房地产市场要走强，还有很长的路要走。确实，来自CBRE分析师和BBVA研究部门的报告均指出，未来一年市场将放缓。迹象已经出现了一段时间。2018年12月，国际货币基金组织（IMF）就楼价``略高估''的早期迹象发出警告。然后病毒到达了。

　　COVID – 19失业

　　正如已经引用的数字所示，在2019年底，西班牙在减少2008年全球经济危机后的失业率方面仍落后于欧盟大多数国家。2020年的早期预测是，过去5年中取得的大部分进展都将破裂。结果，成年人的失业率可能回升20％以上，而在30岁以下的年龄组中，失业率很容易翻倍。鉴于西班牙对海外旅游的依赖，很大程度上取决于2020年下半年游客人数的增长以及2019年280万个与旅游相关的工作中可以挽救多少工作。

　　海外–国内分裂

　　西班牙长期衰退期间，海外房地产业最显着的特征之一是，其受国内经济危机期间的影响几乎没有。的确，海外市场在2007年之后下跌了约75％。情况甚至会更糟，但事实上，许多买家已经陷入崩溃之前的计划外购买。但随着外国逢低买主的涌现，跌势在2010年下半年触底。此后，海外买家的数量每年都在增加。同时，2013年国内房地产市场仍在下跌。2014年首次出现上升趋势时，它比海外市场落后了整整四年。因此，对西班牙房地产市场进行的任何分析都必须分别对待海外市场。

　　海外房地产市场-为什么选择西班牙？

　　对于西班牙而言，生活方式令人难以抗拒，它轻松而随和，安全且对儿童友好。在1970年至2015年之间，预期寿命增加了十年。男性的预期寿命为80岁，女性的预期寿命为85岁，在欧洲排名最高，在全球范围内排名第三。尽管只有几个月，但只有日本和瑞士表现更好。气候适合所有口味。它的季节从四个季节到适当的冬天，北部到南亚热带都有大雪。地中海沿岸的安达卢西亚小气候区是欧洲大陆上最佳的冬季温度。此外，加那利群岛通常被称为欧洲的加勒比海地区。西班牙的海滩和码头比世界其他任何国家都拥有更多的“蓝旗”标志，到2019年，它的总数为669个。事实上，西班牙自1987年开始实施这项计划以来就占据了头把交椅。

　　对于文化旅游者来说，西班牙拥有世界上一些最古老的城市和47个联合国教科文组织世界遗产。这使其在全球排名第三，仅次于意大利（54）和中国（53）。在西班牙境内，安达卢西亚（Andalucía）是公认地点最多的地区（8）。最新获得教科文组织荣誉的是2018年在科尔多瓦附近的麦地那·阿扎哈拉（Medina Azahara）。

　　根据欧盟统计局（Eurostat）的数据，食品和饮料的价格低于欧盟的平均水平，因此人们可以过上舒适的生活。西班牙美食是世界一流的。西班牙在全球十大餐厅中列出了三家餐厅，比任何其他国家都多。前五十名中共有六名。体育和户外运动爱好者的选择很多。高尔夫，网球，马术，滑雪，风筝冲浪，山地自行车，攀岩，远足，钓鱼–清单不胜枚举。结果是西班牙拥有难以匹敌的生活质量。

　　行动在哪里？

　　我在这份报告的引言中说，尽管有更多的好消息，但市场仍然零星。当您查看西班牙的17个自治区之间的差异时，这确实很突出。领先的是巴伦西亚的Comunidad，有29,125个外国买家；安达卢西亚，有18,415个外国买家。相比之下，不在地中海热点地区的地区运气不好。在此期间，坎塔布里亚仅接待了452名来自海外的买家，而埃斯特雷马杜拉（Extremadura）的买家最低，为333名。

　　现实情况是，西班牙全部房地产销售的60％发生在大陆的地中海沿岸地区以及巴利阿里群岛和加那利群岛。请记住，外国买家几乎占整个市场的20％。然后询问大多数海外购买者在哪里购买以进行说明。当您将马德里地区添加到组合中时，市场份额将上升到75％，这很容易看出市场的不平衡状况。西班牙所有房地产交易中，有75％发生在7个自治区中，其余10个仅占25％。

　　区域差异

　　同样的补丁恢复模式也发生在区域内。西班牙最大的自治区安达卢西亚就是一个很好的例子。西班牙约有20％的房地产交易发生在安达卢西亚。但是，安达卢西亚有八个省，大约所有交易的30％发生在一个省，马拉加。此外，城市本身加上马贝拉（Marbella）占所有购买量的34％。再加上埃斯特波纳（Estepona），贝纳阿维斯（Benahavís）和米哈斯（Mijas），占该省所有交易的53％。因此，三分之一的安达卢西亚购买发生在一个省，而该省一半以上的购买发生在五个城市

　　其他地区也是如此。例如，加泰罗尼亚地区70％的购买发生在巴塞罗那省，而25％的购买发生在该市本身。结果是，仅在几个地方有很多活动，而在其他地方则没有太多活动。

　　前6名

　　西班牙的六个主要海外买家目的地是安达卢西亚，加泰罗尼亚，穆尔西亚和内陆的Comunidad Valenciana（包括Castellón，阿利坎特和巴伦西亚省），以及加那利群岛和巴利阿里群岛。它们共同占据了海外市场的63％和西班牙整个房地产市场的14％。此外，其中有几个国家的海外买家市场份额远高于全国平均水平的18.7％。例如，在巴利阿里群岛，有37.1％的买家是外国买家，在巴伦西亚的Comunidad，在加那利群岛的30.2％和在穆尔西亚的29％。尽管如此，2019年有4个地区的海外买家数量有所下降;安达卢西亚为-2.65％，巴伦西亚自治区为-3.59％，巴利阿里群岛为-6.98％，金丝雀为-15.6％。穆尔西亚（Murcia）上升5.07％，而加泰罗尼亚（Cataluña）上升6.24％。

　　因此，加泰罗尼亚的政治动荡似乎并未产生长期影响，2018年的损失已得到挽回。加那利群岛的大幅下跌可以用英镑的疲软来解释，因为英国人占所有外国买家的30％以上。但是，安达卢西亚的情况也是如此，而秋季的降温幅度较小。

　　巴利阿里语国家的衰落更加令人困惑。原因之一可能是高价格。平均而言，外国人在巴利阿里群岛购买物业的价格为每平方米3,113欧元。这是巴伦西亚自治区（Comunidad Valenciana）的价格（€1,363 pm2）的两倍多，比安达卢西亚（€1,784）高出75％。此外，巴利阿里群岛的主要市场马略卡（Mallorca）出台了非常严格的旅游租赁法律，这些法律可能是导致海外买家减少的原因。尽管并非如此，但许多海外买家仍渴望在不居住时通过租金支付运营成本。在马略卡岛的某些地区，现在很难做到。

　　谁在买

　　惊奇，惊奇，仍然是英国人领先。尽管许多评论员和市场分析师对此持否定态度，几乎希望英国市场崩溃以支持其论点，但事实证明，它具有显着的弹性。我不是那种厄运和悲观的大军，我看着这些数字而不是猜测。

　　跌宕起伏

　　2019年的公证回报率显示，英国人一如既往地排在民族联赛榜首。自英国脱欧公投以来，尽管欧元兑欧元汇率贬值了约20％，但这种情况仍然存在。2019年，英国买家总共在西班牙购买了13358处房产，比法国人多了38％，后者以8,342位居第二。德国人以7,663名排名第三。以市场份额计算，英国占海外市场的13.2％，而2018年为14.7％。尽管如此，仅英国人就购买了所有非欧盟买家加总的房产。

　　但是，来自英国的买家减少了12.3％，德国的买家减少了3.18％。尽管如此，其他地区的买家增长强劲。例如，来自摩洛哥的买家增长了19.6％，来自厄瓜多尔的增长了17.8％，丹麦的增长了11.7％，美国的增长了7.8％。

　　尽管在大多数国家/地区，来自海外买家的每平方米支出有所增加。此外，海外买家表现出更大的购买力。全国平均每平方米支出为1,502欧元，海外买家为1,765欧元，相差17.5％。例如，德国人平均每平方米花费2,275欧元，比2018年增加5％。英国人将支出增加4.2％，达到每平方米1,704欧元，但2019年真正的大笔支出来自美国。他们以每平方米2,473欧元的平均价格购买，比其他任何国家都多，增长了4.6％。

　　大问题

　　那么，西班牙的海外市场会放缓吗？需求下降了吗？供应方太大了吗？价格涨得太快了吗？我想很多问题和几个答案。

　　对于英国人，我认为部分原因应归咎于货币疲软。2016年2月宣布英国退欧公投日期时，汇率为1.29英镑。英镑兑美元汇率在2016年6月下跌了5％，此后三年来一直稳定下跌。它在2019年8月触底，为€1.06 /£，下降了17.82％。因此，2016年初有40万英镑可用于在西班牙购置房产的英国买家，相当于520,000欧元。然而，到2019年8月，他们的英镑仅买入了430,000欧元。这是巨大的购买力损失，必须作为对更少的英国买家的解释的一部分。到2020年，已挽回了50％的货币损失。如果英镑在整个2020年继续走强，我认为英国买家数量将再次增加。

　　但是，我认为海外市场还有其他因素在起作用。就个人而言，我不认为这仅仅是需求下降的问题。实际上，我要说的是，整个2019年的需求保持良好，许多人仍想在西班牙购买房产。我认为，更多的是供应方面和价格水平。

　　需求什么–新建

　　由于我从未完全理解的原因，即使有新货，即使位置不佳，外国买家也如飞蛾扑火。事实是，建于数年前的最佳地点几乎没有可用的原始建筑用地。因此，随之而来的是，许多新建活动不在黄金地段。

　　然而，对于新建物业的胃口似乎势不可挡，当代和极简主义建筑在每个人中都名列前茅。然而，自从复苏开始以来，新公寓和房屋的供应方就落后于需求。不可避免地，这种失衡使新造的价格出现偏差，在某种程度上我认为这是不可持续的。新的也许不错，但是是否值得每平方米比转售支付两倍甚至更多？我不相信这是事实，但海外买家一直在这样做。

　　但是，随着越来越多的新建项目投产，而且迹象表明步伐正在加快，我认为新建价格将承受压力。实际上，我已经看到了开发商价格表的减少。我预计在一些新开发的早期阶段购买的购房者会发现，他们的财产价值比他们拿到钥匙时付的钱还少。我可以接受的是，许多买家并不想在短期内获得巨额利润，他们已经进行了生活方式的购买。但是，我还没有见过一个对亏损的想法感到满意的人，即使他们搬进来之前也是如此。事实上，我认为有些买家为新建房屋付出了过高的价格，以至于他们可能永远也看不到自己的回报。投资，无论持有多久。

　　供应方

　　在2006年建筑狂潮高峰期，西班牙批准了735,000单位的建筑许可。这个数字超过了英国，法国和德国的总和。西班牙的人口为4600万，英国，法国和德国的人口总数为2.14亿，因此这显然是不可持续的。结果，当飞机坠毁时，它摧毁了西班牙的建筑业，建筑业萎缩了约97％，至2013年的低点31,200套。实际上，建筑行业或多或少被淘汰了。

　　然而，自2013年以来，建筑许可的批准量逐年增加。2019年的最终总量将在2020年春季发布。同时，尽管2019年第一季度和第二季度的数据表明放缓的数字在第四季度再次出现。距离2019年还有两个月的时间，西班牙共批准了91,156个许可。

　　但是，新许可证增加最多的是地中海沿岸地区，恰恰是海外买家青睐的地区。因此，起重机在西班牙的分布并不均匀，而是聚集在少数几个地区以及这些地区的几个地方。我先前强调的关于交易数量的区域失衡在建筑行业中同样存在。例如，截至2019年10月底在安达卢西亚颁发的19,407份建筑许可中，有51％用于马拉加省的项目。相比之下，哈恩省只有5％。加泰罗尼亚的情况与此类似，2019年仅巴塞罗那一省就有77％的建筑执照获得批准。

　　随着供应方的改善，即使需求保持稳定，人们也希望价格上涨趋缓。另一方面，如果需求实际下降，那么新建价格将承受巨大压力。可以肯定的是，没有开发商会参与到一个预期价格在建设期间会下降的项目中。始终假设价格将逐步上涨。我认为2020年会让他们中的一些人感到震惊。已经有谣言流传，由于销售放缓，开发商推迟了新阶段的启动。

　　我认为，对定价过高的新建建筑的需求更有可能开始下降。许多地区的地理位置不佳或质量不高，很难证明要价。

　　需求量–转售

　　黄金地段缺乏价格合理的优质房产也是当前转售市场的特征。但是，可用库存更能平衡需求。而且没有迹象表明转售领域的买家准备支付过多的要价。根据我的经验，他们比多付的可能性更大。我估计价格已经恢复了崩溃中损失的约25％。但是，这仍然使价格比2007年的最高点低了30％。要仔细看，仍然有不错的交易。

　　但是，我有很多要价的问题。我认为卖家认为，仅仅因为新建价格已经达到顶峰，他们才能将要价提高到相似的水平。我认为该假设是不正确的。当我在2020年初开始寻找客户时，我注意到所考虑的每座房屋均已从原始要价中减少。在某些情况下，减少了几次，最多减少了25％。我说的是最好的位置的最高质量。

　　有趣的是，西班牙最大的估值公司之一Tecnocasa的一份报告显示，要价平均要比最终价格高出至少20％。当过度乐观的卖家将要价降低到与市场所能承受的水平更一致时，他们就会卖出。以每平方米的价格计算，这将比新建建筑的价格低很多。

　　每平方米的价格难题

　　马贝拉（Marbella）是西班牙第六贵的城市，是新建与转售价格难题的一个很好的例子。通过深入的研究，仍然有可能确定主要位置的转售物业，每平方米价格在2500到4,000欧元之间。

　　2020年初，一位客户正在谈判购买独立别墅。拥有5间卧室，距离海滩200m，步行即可到达城镇，并且拥有如此现代的外观。要价相当于每平方米3,280欧元，经谈判，这使价格低于每平方米3,000欧元。

　　也是在2020年初，我找到了两居室联排别墅，经过全面装修，达到了最高标准。此外，它是海岸最佳高尔夫球场之一的前线，每平方米价格为3,535欧元。一件类似的物业，状况非常好，但要使其达到同等水平，还有一些工作要做，于2019年12月以相当于2,930欧元的价格售出。但是，它也比买家出现之前的原始要价有所下降。同样的客户，我刚刚在候选名单中添加了一个海滨公寓。高品质的装饰和无与伦比的地理位置，要价相当于每平方米3,890欧元。在为客户研究市场时，我总是按每平方米的价格进行计算，以帮助我得出有关要价的结论。

　　位置是关键

　　但是，在2019年期间，我与一名买家承诺，他们承诺在2016年进行计划外购买，在劣质，高密度地区（距真实黄金地段30公里）以每平方米5,000欧元的价格付款。现在，他想知道这是否明智，并需要我的建议。我告诉他，现在比较晚了一点，价格比较的时间是2016年，而不是2019年。考虑到它的位置和购买的时间，我会把正确的价格定为最高每平方米2500欧元，即使允许新的-建立溢价。事实是，闪亮的新东西永远不会胜过位置。我真正地相信，所涉及的公寓已经比他所付的价格便宜了，当他对我说话时，他甚至没有搬进来。看来开发商有许可证问题。加ça变化。

　　事实是，在崩溃前的高峰期，每平方米6,000欧元购买了最佳的位置和质量。我认为，2020年的转售价格应至少比崩溃前水平低25％，以确保销售。但是，购买者已经为每套新物业付出了超过每平方米的价格。在某些情况下，新造的保险费比同等转售价高出50％。我在西班牙房地产市场工作了多年，经历了几次高/低周期，我不记得新价格和转售价格之间的这种差异。正如我已经提到的，新建供应量的增加将缩小差异。但是，我认为这是因为新建价格回落，而不是因为转售价格显着上升。

　　租金收益

　　西班牙的租金收益与西班牙旅游业的健康息息相关。目前，西班牙是世界上访问量第二大的国家。根据旅游部的统计，西班牙8200万以上游客中约有35％的人不住在酒店。显然，有些人将拥有自己的房屋，或与家人和朋友呆在一起，但这使大量的海外游客私下出租。结果，租金收益使在西班牙的房产成为一个有趣的选择。这不仅适用于购买租赁的投资者，而且还可以用来支付物业的运营成本。总体而言，2019年旺季时，顶级品质，位置优越的物业被100％占用

　　长期和短期租金都有很高的需求。但是，位置绝对是最佳条件，并且该属性必须处于5 *状态。过去被视为奢侈品，例如免费wifi，纯平电视和卫星电视，高品质的内饰和设备，现在已成为标准要求。不一定要是一个豪华的独立别墅。在正确的位置，对智能两居室公寓的需求也是如此。

　　我以为房地产价格上涨会压缩收益率。然而，需求远远超过供应，似乎没有发生。一般而言，如果全年可供短期出租，则公寓或联排别墅可实现8％的总收益。长期保持类似的性能可以达到5％-6％。在市场的顶端，在短期市场上，独立式海滨物业的总收入可能超过10％。在任何情况下，位置和内部装饰都是关键。我之前提到的物业，我为客户定位的5卧室海滨别墅，绝对属于总收益率10％以上的类别。

　　短期度假租赁的需求似乎只会增加。在过去的十年中，西班牙的国际旅游业经历了惊人的增长。2007年，就在全球经济崩溃之前，西班牙迎来了5900万海外游客，创历史新高。到2009年底，年度总数已降至5250万。 然而，十年后，2019年的统计数据显示8300万障碍首次突破。实际上，这个数字为8370万，与8400万之间的差距并不小，因此2020年这一数字很可能会过去，仅需要适度增加0.4％的游客。

　　还有迹象表明，将西班牙作为全年目的地的营销方式正在有所收获。在2019年中，1-3月的三个冬季月份表现出最大的月度增长，而三个夏季月份则持平或略有下降。这表明全年不仅在传统的旺季夏季月份，租金潜力也在提高。

　　对旅游统计数据的分析表明，旺季外国游客的减少是突尼斯，摩洛哥和埃及等廉价度假目的地的复苏而不是高端游客减少的结果。对最昂贵的租赁物业的高需求似乎可以证明这一点。我认为最重要的是，市场顶端没有损失。质量部门的持续增长至关重要

　　对产量很重要

　　当我为一份要求可靠的租金收入的客户工作时，我将目标放在某些领域而忽略其他领域。另外，我搜索一种类型的属性并拒绝其他属性。它必须具有“外观”。弄错位置，哪怕只是几公里，收入也可能减半。除了在特定区域内确定正确的位置之外，您还需要位于正确的区域，因为在强大的酒店大堂和不满的当地人的压力下，一些法律禁止短期度假租赁。在巴塞罗那和马德里，瓦伦西亚，帕尔马和马拉加等城市中心尤其如此，那里的旅游业租务已经超出了某些地区。因此，如果租金收入是您购买计划的要求，那么请检查该自治区的法律，因为存在差异。

　　尽管如此，西班牙的许多财产所有人都喜欢承担运营成本的想法，并且不希望财产长期空置。但是，将一组键留在本地酒吧和交叉手指而不会发生紧急情况的日子已经结束。您需要做好“租房准备”。我的博客在这里解释了更多。

　　西班牙固定利率抵押贷款

　　自房地产危机以来，西班牙所有海外买家中的大多数都是现金充裕的事实。显然，其主要原因是西班牙银行陷入了呆账，而新抵押贷款却很少。只有欧洲中央银行（European Central Bank）的大规模纾困才阻止了广泛的崩溃。即使外国人通过了状态检查，银行提供的金额也从价值的100％降至60％。结果，买家需要比以前更大的保证金，而实际上需要抵押贷款才能购买的海外买家却难以获得批准。

　　相反，银行确实非常渴望向不需要抵押的国际买家提供贷款。我问潜在客户的第一个问题是他们是现金购买者还是需要融资。之所以这样做，是因为我认为最好在开始物业搜索之前先了解一下潜在的借款机会。当答案回来时，他们是现金购买者，我总是问他们是否知道西班牙目前可用的固定利率抵押贷款。大多数不是。但是，一旦他们知道我最近打算用现金购买的所有客户都选择了最大程度的借贷额度。典型的回答是“我在哪里签名”？

　　Euribor是固定大多数西班牙抵押贷款的利率，自2016年2月以来一直处于负值。在整个2019年逐月下降之后，该年末从8月份的历史低点-0.356％略微上扬。现在为-0.263％。在经济衰退期间，固定利率抵押贷款从市场上消失了。现在，西班牙所有新抵押中超过40％是固定利率贷款。实际上，大多数国际买家都选择了固定利率而非浮动利率贷款。我对现金购买者（无论使用哪种货币）的建议是保护他们的资金并采取西班牙抵押贷款。

　　被宠坏的选择

　　固定期限为5 – 25年，利率从2.5％到70％LTV的产品很多。有很多变量，例如居住国家/地区，所需金额，购买地点。但是，国籍或购买价格没有限制。一个好的经纪人是必不可少的。对状态进行非常仔细的检查，但总的来说，此过程非常简单快捷。对于我的一些客户，我们甚至有银行竞争该业务。

　　2020年西班牙房地产市场–结论

　　2018年12月，国际货币基金组织（IMF）就楼价``略高估''的早期迹象发出警告。报告指出，西班牙的银行高度关注房地产行业的发展，可能低估了房价和放宽贷款标准的吸引力。

　　同样在2018年12月，我注意到估值师的警告，即高估的幽灵会蔓延回市场。鉴于目前大多数银行提供的最高贷款为LTV的80％，因此没有大量存款的银行实际上被排除在市场之外。实际上，这不仅仅是一种趋势，大多数银行一直在命令估值师保持保守。然后，以估价或物业价格中较低者为准提供贷款。毫不奇怪，它始终是估值。

　　因此，国际货币基金组织对价格“略高估”或故意抵押过高估的可能性的评论有些令人担忧。它们可能只是警告标志，但也可能是更严重事件的最初迹象。此外，正如我已经提到的那样，诸如世邦魏理仕（CBRE）和西班牙对外银行（BBVA Research）之类的分析师在2019年发布的报告中，也有关于价格上涨和需求下降的类似警告。

　　因此，买家有更多的理由要非常谨慎，尤其是在新建市场中。必须进行研究，并将新房地产的要价与转售行业的可比价格进行比较。看看崩溃前的峰值价格，问自己是否应该支付比现在更高的价格。请记住，转售价格仍约为该水平的20％-30％。新建行业的买家应谨慎行事，不要理会我的代理商朋友所说的“蜡烛和靠垫”营销。许多柔焦的生活风格图像非常诱人，但最好检查每平方米的价格并询问是否合理。

　　正确处理

　　但是，如果您以合适的价格购买，那么西班牙的房产还是相对便宜的。中期而言，资本可能会大量增长，而租金收益率潜力也很大。太阳继续发光，生活质量被评为世界上最好的之一。不喜欢什么

　　整个2020年，黄金地段缺乏合适价格的高质量库存将成为一个问题。正如我在本报告中所显示的，复苏仅限于少数地区的黄金地段。就海外市场而言，这意味着地中海沿岸，巴利阿里群岛和加那利群岛。

　　我对2020年的买家的建议是不要痴迷于新建房屋，尤其是如果不是处于黄金地段的房屋。许多不是。考虑等效转售，计算每平方米价格。包括任何必要的装修。然后，您可以对什么才是最好的财务状况有一个明智的了解。结果几乎可以肯定是价格更低，物业更大，最重要的是优越的地理位置。进行彻底的搜索仍然可以发现一些真实的交易，尽管在2020年将很难找到它们。尽管如此，总会有一些卖方比其他卖方更有动力和现实性。

　　不要买任何变质的东西。随着时间的流逝，道路会变得越来越繁忙，因此如果现在嘈杂，只会变得更糟。如果有活动的桅杆，则假定会有更多，因为它们呈趋势增长。电塔也是一个很大的禁忌。我们可以假设中期来看新住房的增加。因此，必须了解本地规划问题以及即将发布的内容。在某些地区，我已经数不清站着的起重机了。如果附近有空地，可以绝对确定找出什么。卖方说这是绿色地带还不够好。为什么要冒失去神话般的印象的风险？

　　最后，当我为客户评估物业时，我总是会问以下问题。如果情况发生变化并且他们需要迅速出售，那么使他们能够做到这一点的价格合适吗？第二，这是否是一个无论市场情况如何总有需求的物业？毫无疑问，近年来的混乱给我们教训了。那就是黄金地段始终对顶级品质的需求。它一直是，现在仍然是，而且永远都会与位置有关。

　　我觉得2020年对于西班牙的海外房地产市场来说将是有趣的一年。我将一如既往地等待着2019年全年的海外买家数量，其兴趣将比平时更多。该统计数据将告诉我们很多。