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　　裸露法国房地产的租金收入应在土地收入类别中征税。附有家具的租金所产生的收入应作为工商业利润（BIC）征税。

　　这两种类型的租金收入均须按累进税率缴纳所得税，并以目前的17.2％的比率支持社会保障缴款。

　　像BIC一样的土地收入系统提供了在两种不同类型的税收之间进行选择的可能性：实物征税或固定税制征税，称为微型征税。哪种情况最有趣？

　　1裸租：微型土地还是真实土地？

　　财产收入每年少于或等于15,000欧元的纳税人会自动受益于称为“微型纳税人”的简化税制。然后，他们有权按其税基获得30％的固定免税额，其余的70％受制于所得税规模。该制度与某些租金可从中受益的各种法律措施不兼容（历史古迹，“马尔洛法律”，罗宾，佩里索尔等）。它也不适用于其财产收入全部通过与之相关联的不需缴纳公司税的公司（例如SCI）收取的纳税人。

　　另一个所谓的实际制度涉及每年超过15,000欧元的土地收入。

　　Lombard Odier资产工程负责人ValérieMontel解释说：“只要减少30％就代表该物业的所有费用的固定金额，就不能扣除其他费用。”她补充说：“相反，在实际税制中，纳税人只能扣除其实际发生的支出（财产税，贷款利息，工作……）”。

　　如果纳税人可以选择，即当年的财产收入低于15,000欧元，则“最好在费用低的情况下继续使用微型土地制度”，遗产工程总监MarionCapèle强调说在Natixis财富管理部门。她继续说：“只要费用占总收入的30％以上，就最好选择实际制度。”

　　知道有必要对其支出有一个长远的眼光，因为一旦行使，对真实货币的选择就具有全球性，并且必须强制执行三年。具体而言，在采用实际税制的情况下，有必要建立一个“ n°2044”声明，以追踪租金以及成本和费用。在小额贷款人的情况下，总收入（扣除前）直接输入总收入表中。

　　2019年特别税：租金收入

　　示例：微型土地还是真实土地？

　　X先生的年总收入为14,000欧元。它进行的工作金额为3,000欧元。它的财产税为900欧元，其贷款利息为500欧元。因此，其总计费用为4,400欧元。根据实际税制，应税财产收入为9,600欧元（14,000-3,000 -900-500）。如果选择微型贷款人制度，应税财产收入为9,800欧元。在这种情况下，最好选择实数。

　　另一方面，在接下来的一年中，不再进行任何工程支出，微型土地系统将变得更加有趣：通过套用不动产（包括房产税和利息在内，应税房产收入为12,600欧元）。小额贷款）和9,800欧元（适用于微型贷款人）。

　　因此，在选择一种或另一种体制之前，有必要思考数年。

　　土地赤字：我们可以推断出什么？

　　“在微观制度下，应税收入一定是正数。因此，有必要保持现实状态，并承担超出收入的支出，以产生土地赤字”瓦莱丽·蒙特（ValérieMontel）指出。如果一年中对该物业进行了大量工作，则实际上就是这种情况。纳税人可以“对同年的其他收入部分征税。赤字（不包括与贷款利息相应的部分）将从纳税人的总收入中扣除，最高限额为10,700欧元，“继续进行Lombard Odier资产工程负责人。如果有未扣除的盈余，则可以免税的是接下来几年的财产收入，该盈余将从接下来的10年的财产收入中扣除。

　　请注意，土地赤字对总收入的估算取决于以下条件：“纳税人必须在第三年的12月31日之前光秃秃地租用建筑物。如果不满足这一条件，税务部门就会质疑赤字在总收入中的分配。但是，赤字并没有全部消失：“它构成了在确定收费后的10年内可归因于财产收入的土地赤字”。

　　要避免什么陷阱？

　　再次今年，我们必须注意为“白人”年制定的规则。为了预料到费用的任何延期，立法者已做出规定，除了物业经理决定的紧急工作和2019年购置的建筑物外，立法者限制了维修，修理和改善费用的可扣除性以2019年为基准，以2018年和2019年支付的平均费用为准。

　　另一方面，即使在2019年没有工作的情况下，纳税人在2018年将完成10,000欧元的工作，也可以从其2019年的财产收入中扣除5,000欧元的工作。

　　“为了避免与白年相关的意外收入影响，立法者限制了扣除可能产生此类赤字的工作的可能性，但是从2020年开始，这些规则将不再适用。瓦莱丽·蒙特（ValérieMontel）解释说，因此在2020年开展工作变得再次变得有趣。

　　2带家具的租金：微型还是真实？

　　如果年收入不超过70,000欧元，则出租人将被归入所谓的“微型BIC”制度，然后其应税收入将减少50％的标准费用备抵（不包括分类旅游住宿和客房）。 ，请参阅方框）。或仅应税收入最多50％。作为回报，不可扣除其他费用。2020年收入的起征点将从70,000欧元提高到72,600欧元。

　　年收入超过70,000欧元或由出租人选择，后者由实际的BIC制度管理。它允许它在一定限度内从收入中扣除所有费用（包括贷款利息）以及财产和家具的折旧。

　　ValérieMontel解释说：“因此，一旦可抵扣费用超过免税额（将费用中的折旧考虑在内，便会得到便利），配备家具的租赁公司将选择真正的制度，成为赢家。”

　　示例：微型还是真实？

　　价值100万欧元，年收入50,000欧元的房地产。

　　如果选择了微型BIC计划，则应税收入为25,000欧元。实际计划是20,000。

　　详细信息：费用（物业税，贷款利息）为10,000欧元，折旧为20,000欧元。假设资产在40年内以其价值的80％折旧（1M€x 80％/ 40 = 20,000€）。因此，实数更为有利。

　　“另一方面，当折旧期过后（在本例中为40年），将不再有可扣除的折旧，因此，根据实际制度以固定费用计算的应税收入将增加到40,000欧元，瓦莱丽·蒙特尔（ValérieMontel）警告说，这将有利于留在微型BIC机制上。

　　与裸租不同，限制扣除工作的规则不适用于带家具的租。这项工作通常摊销。

　　“另一方面，如果2019年的收入大于2018年的收入，如果2018年的收入将超过2020年，这可能会在2020年产生额外的CIMR（税收抵免现代化现代化）。瓦莱丽·蒙特（ValérieMontel）解释说，这是前三年收入之一，并且由于特定于BIC的反滥用规则，他们的税收尚未完全抵消。

　　LMP还是LMNP？

　　就有家具的租金而言，赤字和资本利得的制度有所不同，具体取决于出租人是专业的（LMP）还是非专业的（LMNP）。要获得专业地位，必须同时满足两个条件。

　　-专业的家具租赁公司必须从其家具租赁活动中提取超过23,000欧元的年收入。

　　-这些收入必须比其财政家庭的其他活动收入要高。

　　LMP遭受的赤字直接归因于同年的总收入，如果后者不足，则结转至随后六年的总收入。

　　另一方面，LMNP遭受的赤字完全归因于他们在接下来的十年中租用非专业家具的住房所产生的利润。

　　分类旅游住宿和客房的租金

　　如果这项活动每年的收入不超过170,000欧元（2020年收入的起征点将提高至176,200），则属于微观制度，收益减少71％。除此之外，该活动属于实际制度。

　　豁免的可能性

　　在2023年12月31日之前，出租或转租部分主要房屋的人可能无需缴纳税收。要从此条款中受益，带家具的公寓所在的住宿必须是房主的主要住所（所租用的房间不得与主要住所形成独立的住所）。家具还必须构成租户的主要住所。最后，租金价格必须设置在“合理”的范围内。

　　每年重新评估一次，这些“合理的”限制对应于每平方米居住空间的租金上限（不包括费用），2019年定为187欧元（2020年为190欧元）法兰西岛，其他为130欧元地区（2020年为140欧元）。