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　　利率的下行压力和负担能力的限制在澳大利亚房地产市场上陷入了一场角力。

　　根据CoreLogic周二(4月1日)发布的数据，3月份全国房价又上涨了0.4%。

　　全国许多地区创纪录的房价意味着，对许多潜在买家来说，他们的承受能力已经达到了极限，但最近的降息和对2025年更多降息的预期，正在推动资本增长的回归。

　　3月份的回升标志着全国房价指数连续第二个月上涨，此前该指数曾短暂下跌3个月，跌幅为0.5%。这些跌幅已被抹去。

　　达尔文发生了重大转变，引领了本月住宅价值中位数的增长，上涨了1.0%，紧随其后的是阿德莱德(0.8%)。

　　过去两年，中型城市一直是房地产市场的动力，但增长速度明显放缓，尤其是在珀斯。

　　然而，自2020年3月以来，珀斯的房价上涨了75.4%，仍然引领了5年来首府城市的上涨。霍巴特是3月份唯一一个住宅价格中位数下降的首府。
        

　　CoreLogic(即将更名为Cotality)的研究总监蒂姆·劳利斯(Tim Lawless)表示，在房屋价值指数中权重最大的悉尼和墨尔本，看起来已经出现了积极的转折，这两个城市的价值在过去两个月里都有所上升。

　　劳利斯表示：“2月份降息后市场信心的改善，可能是推动房价回升的最大因素，此外，降息对借贷能力和抵押贷款服务能力略有改善也产生了直接影响。”

　　他补充说，一些市场在2024年和前几年出现的价格大幅上涨似乎不太可能出现。

　　“在价格上行方面，货币政策的逐步放松、生活成本的降低、收入的增长、劳动力市场的紧张以及信心的改善，都可能支持房地产行业的活动。

　　“另一方面，各种不利因素可能至少部分抵消了有利因素，使价值增长受到控制。



     　　“降息周期可能会延长，住房价格仍难以承受，人口增长已降至更正常的水平，住房信贷政策仍是规避风险的。”

　　REA集团高级经济学家埃莉诺•克雷格(Eleanor Creagh)也表示，与过去几年相比，2025年剩余时间内的价格上涨将更为温和。

　　“2月份的降息提高了借贷能力和买家信心，帮助重新点燃了需求，扭转了前几个月出现的价格小幅下跌。”

　　克里格援引PropTrack的价格走势数据(该数据显示，3月份全国房价上涨0.27%)表示，市场情绪有所改善，由于利率持续走高而推迟购买决定的买家可能会重新进入市场。

　　“人口增长仍然强劲——尽管它开始放缓——澳大利亚继续面临新房完工的严重短缺，然而，负担能力仍然是一个重大挑战，并且只会逐步改善，因为预期未来的利率将适度下降。”

　　9月当季的人口增长率回到0.4%，与新冠疫情前十年的平均水平相当。海外移民在2023年第一季度达到峰值后急剧下降，导致了这种放缓。截至2024年9月，季度净海外移民人数减少了46%。

　　Creagh表示：“我们预计未来几个月房价将继续上涨，但与近年来相比，涨幅可能会更为温和。”

　　“由于负担能力仍然是一个主要制约因素，进一步降息的影响将有所缓和。”

　　尽管人口增长正在放缓，但住房供应不足的累积问题仍需要一段时间才能解决。

　　劳利斯表示，住房建设成本仍在从已经很高的基础上不断上涨，这给建筑商和开发商带来了持续的可行性挑战，与基础设施行业的交易竞争可能至少会持续数年。

　　他补充说，供应不足是另一个可能支持价值进一步增长的因素。

　　即便是一个乐观的预测，即今年将有3次降息0.25%，也不太可能导致投资者蜂拥回房地产市场。

　　劳利斯表示：“在住房贷款服务能力得到更大改善之前，很难看到房地产市场进入实质性增长趋势。”

　　房价中位数在100万美元以上

　　由于悉尼的房价明显高于全国其他地区，全国房价中位数已升至令人瞠目的1.058.442美元。

　　尽管悉尼是唯一一个房屋销售价格中位数超过100万澳元的首府，但全国平均房价却被拖到了100万澳元以上，这证明了这一点。悉尼仍然是房价最高的城市，房价中位数为1.645.444澳元，比全国房价中位数高出55.5%。

　　根据澳大利亚房地产研究所(REIA)的房地产市场事实，全国其他住宅的中位数价格在本季度上涨了0.8%，达到690.138美元，除墨尔本，霍巴特和达尔文外，所有首府城市的价格都有所上涨。

　　悉尼仍然是其他住宅中位数价格最高的，为812.863澳元，比全国中位数高17.8%，而达尔文仍然是最实惠的，为370.000澳元，比全国中位数低46.4%。

　　全国其他住宅的中位数价格在本季度上涨0.8%，至690.138澳元，除墨尔本、霍巴特和达尔文外，所有首府城市的价格都有所上涨。悉尼仍然是其他住宅中位数价格最高的，为812.863澳元，比全国中位数高17.8%，而达尔文仍然是最实惠的，为370.000澳元，比全国中位数低46.4%。

　　过去一年，其他住宅的全国价格中位数上涨了4.8%。

　　REIA主席Leanne Pilkington女士表示，最新的调查结果反映了澳大利亚房地产市场的动态性质，各首府城市的价格和租金变动差异很大。

　　“虽然一些市场经历了下跌，但布里斯班、阿德莱德和珀斯的强劲增长促进了整体稳定。”

　　“随着房地产市场在持续的经济条件下导航，REIA报告强调了澳大利亚首都的不同表现，可负担性和供应仍然是价格和租金波动的主要驱动因素。”

　　条问答

　　澳大利亚的房价还在上涨吗?

　　根据CoreLogic周二(4月1日)发布的数据，3月份全国房价又上涨了0.4%。

　　2025年房地产价格会继续上涨吗?

　　该国许多地区创纪录的房价意味着，对许多潜在买家来说，他们的承受能力已经达到了极限，但最近的降息以及2025年将有更多降息的预期，正在推动资本增长的回归。一些市场在2024年和前几年出现的价格大幅上涨似乎不太可能重现。

　　澳大利亚的房价中位数是多少?

　　全国房价中位数已经涨到了令人瞠目的1.058.442美元。